4月17日，樓市新政“國十條”出臺。4月18日至30日，上海二手房成交均價較政策出臺前回落了7%。

　　眼下，正是新政后的觀望期，樓市成交進入低點。正當一些新盤的打折促銷屢屢被爆“假摔”之嫌、人們普遍感到新房房價尚未明顯下跌之際，來自市房地產交易中心的這個監測結果告訴我們：上海二手房價均價已經開始向下走。從7%這個數字中，似乎還可以讀出更多的意味。

　　首先，這說明嚴厲的樓市調控政策開始顯效。自去年3月中房上海住宅指數、上海二手房指數開始止跌回升以來，上海房價逐月上漲一路走牛。但從今年4月數據來看，盡管新房和二手房均價環比仍在上漲，但仔細研究發現，4月份的樓市其實走出了分段行情。4月1日至17日二手房日均成交面積為8.9萬平方米，而18日至30日下降至5.8萬平方米，成交均價更是較政策出臺前回落7%。顯然，二手房價“拐點”的出現，與“國十條”的出臺有直接關系。

　　從一路高歌猛進到回落7%，發生在二手房均價上的這個變化，使我們有理由相信，政策的效應還將進一步顯現，并傳導至新房市場。通常，在樓市調控政策出臺后，由于開發商有個政策消化和觀望過程，即便進行價格調整，也有冗長的內部決策和報批程序，不可能在房價變化上作出快速反應，因而新房市場的價格變化有滯后效應。相反，二手房市場的交易主體是個人，一旦樓市有風吹草動，買賣雙方可在第一時間調整報價，成交價格和成交量的變化，比新房市場來得更為敏銳、真實。

　　本次樓市新政出臺后，二手房市場大致上演了以下變化路徑：先是買賣雙方靜觀其變，二手房中介門店帶看量明顯下降；隨后，市場掛牌量上升，原先頻頻跳價的房東停止跳價；接著，一些投資客集中的小區，房東開始“放低身段”，愿意接受一定幅度的議價，房價率先松動；最后，星星之火開始燎原，議價降價成為普遍行為。仔細觀察也可發現，新房市場也是大抵相似的路徑。從開始眾口一詞的“價格不降”到“五一”房展會時的試探性報價，直至5月份以來一些開發商率先宣布打折，開發商的價格陣營已然出現分化。

　　只是，購房者與開發商的博弈，相比與二手房房東的博弈更為艱難。按理，房地產行業是個資金密集型行業，一旦樓市出現觀望成交下降，迫于資金鏈壓力，開發商唯有降價以求成交。但本輪房地產調控至今，仍有不少開發商咬住價格不放松，主要原因是這些開發商覺得 “不差錢”——新地支出不大，去年房價高企又賺個盆滿缽滿，短期內還能維持“零成交”下的開銷。因此當新政出臺后，不少開發商選擇推遲開盤，想撐一段時間后繼續實行高價策略。

　　在此，筆者想提醒一句：本輪樓市調控遠未結束，如果開發商還繼續追漲的話，恐怕會招致更嚴厲的調控措施。目前，上海的調控細則還在制訂中，相關部門負責人明確表示，上海將堅決落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的一系列措施，在調控中“從嚴掌握”。二手房市場率先下跌7％，說明市場已經看到了遏制房價過快上漲的決心，并出現了房價下降的預期。而一旦這種預期成為市場共識，最終結果將會如何？明智的開發商恐怕已是不言自明。（作者：張奕）