“重慶實踐給了中國房地產(chǎn)市場一個清楚的答案”

　　從數(shù)年前部分城市房價飆升，到今年以來，持續(xù)相當(dāng)長一段時間量降價滯的局面，直至如今，中央經(jīng)濟工作會議再次明確堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動搖。中國的房地產(chǎn)市場，無疑正面臨一次深刻的變化。

　　未來的路，究竟如何走？

　　近日，著名學(xué)者、房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家易憲容在博客里發(fā)表文章，認為重慶的實踐“給了中國房地產(chǎn)市場一個清楚的答案，也是對中央政府最近住房政策的清楚詮釋。如果中央政府能夠在這個基本思路上加以完善，房地產(chǎn)的價格回歸理性及房地產(chǎn)健康發(fā)展也就容易了。”

　　經(jīng)驗一：將房屋定位為生活用品而非投資工具

　　近日，市長黃奇帆表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對此，易憲容評價說，如何將中央宏觀調(diào)控的方針轉(zhuǎn)化為各地方的具體政策，黃市長的話給出了一個清晰的思路。

　　易憲容介紹，現(xiàn)代文明社會的一個重要標志，就是任何國家都有義務(wù)為該國居民解決基本的居住條件問題。居住權(quán)是現(xiàn)代社會每一個公民的天賦人權(quán)。因此，無論是市場經(jīng)濟成熟的歐美國家，還是新興市場經(jīng)濟國家，基本上都會把“保證居民的基本居住條件”寫入憲法或國家根本法律。

　　“重慶的調(diào)控措施，就體現(xiàn)了上述原則。”易憲容認為，重慶的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標，就是讓城市居民用其6－7年收入購買一套70－80平方米的普通商品房。實現(xiàn)了這一目標，房屋就成為了居民的生活用品而不是投資的工具。“這也就是中央反復(fù)強調(diào)的房價理性回歸。”

　　經(jīng)驗二：用金融杠桿抑制投機炒作

　　對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，重慶特別注重使用金融杠桿。黃奇帆表示，老百姓購買的首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調(diào)控政策，運用好首付比這個金融杠桿，將按揭比例固定下來，就會有效果。

　　對于重慶的做法，易憲容認為，只要把首付比例確定在一個合理的范圍，那么住房投機炒作者就會退出市場。而對第三套以上的住房禁止住房按揭，對住房投機炒作更是嚴重的打擊。

　　此外，易憲容建議說，金融杠桿還應(yīng)包括按揭貸款利率及信貸可獲得性。因為，只是在首付比例上的限定，對新進入者立竿見影，而對存量住房作用不大。因此，要限制住房的投機炒作，還得加上物業(yè)稅等措施，才可把已有的住房投機炒作逐漸擠出市場。

　　經(jīng)驗三：以土地供應(yīng)調(diào)控房價

　　在重慶房地產(chǎn)市場，有一條著名的“軍規(guī)”——樓面地價不能超過當(dāng)期房價的1/3。

　　黃奇帆說，地價是影響房價高低的一個重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價，不要做推高房價的罪魁禍首。

　　據(jù)悉，為增強對地價的話語權(quán)，重慶巿政府從2002年開始，強力推進土地儲備，把城市核心區(qū)未來要擴張的500平方公里60%的可建設(shè)用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。

　　對于重慶的思路，易憲容表示認同。他說，地價與房價的關(guān)系十分緊密，拋開土地供應(yīng)的問題來談?wù){(diào)控房價，效果不會太好。

　　易憲容認為，政府通過土地供應(yīng)來調(diào)控房價，不僅在于增加或減少土地的供應(yīng)，更重要的是對所供應(yīng)的土地設(shè)限。對于土地的拍賣，應(yīng)當(dāng)規(guī)定所拍賣土地將要生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，并用法律把它固化。

　　“重慶解決住房市場問題的一系列辦法，具有很強的借鑒意義。這也是2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之路。”易憲容如是說。（中新網(wǎng)）