新政讓開發(fā)商不能“拆東墻補西墻”

　　自11月21日起，西安市啟用“商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預售資金實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”，應由購房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設其他賬戶收存預售金。業(yè)內人士和專家認為，在國家強調房地產(chǎn)宏觀調控不放松之際，西安市出臺的這一監(jiān)管新政將進一步加大對開發(fā)商資金鏈的監(jiān)管力度，使其過去“拆東墻補西墻”的資金運作模式岌岌可危，由此將對樓市產(chǎn)生深遠影響。

　　預售資金監(jiān)管新政出臺

　　商品房預售資金，是指新購房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部購房款(包括定金、首付款和購房貸款等)。為維護購房人的合法權益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，西安市房管局日前發(fā)布了《關于加強商品房預售資金監(jiān)管有關問題的通知》，并于11月21日正式啟動了商品房預售資金監(jiān)管制度。

　　西安市商品房預售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始進行商品房預售前，應與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認證的商業(yè)銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，并設立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應根據(jù)項目建設規(guī)模、建設計劃及預售許可情況，按照項目或樓幢設立，實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”。

　　開立專用賬戶后，除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉至監(jiān)管賬戶外，其他應支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款由購房人直接交入監(jiān)管賬戶。即購房者持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的繳款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領購房專用發(fā)票。若發(fā)生退款的，可向監(jiān)管銀行提出退款申請，并提供相關證明材料和購房人賬戶賬號。監(jiān)管銀行在審查確認后，將相關款項以轉賬方式退還購房人。

　　對于專用賬戶內資金的使用，西安市房管局要求監(jiān)管銀行應根據(jù)項目建設進度向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審核撥付監(jiān)管帳戶中的預售資金，并嚴格監(jiān)督資金的用途。收款單位、用途、金額等內容經(jīng)審核不實或其他不符合商品房預售資金監(jiān)管要求的，監(jiān)管銀行不得撥付使用商品房預售資金。

　　監(jiān)管銀行還應對監(jiān)管項目的工程建設所需資金進行重點監(jiān)管，重點監(jiān)管的資金額度根據(jù)后續(xù)工程所需資金總額實施動態(tài)管理。監(jiān)管賬戶中的預售資金在監(jiān)管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續(xù)工程建設，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件后，賬戶資金余額應滿足監(jiān)管項目房屋所有權初始登記及轉移登記的需要。

　　在監(jiān)管資金的“解凍”方面，西安市房管局規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成監(jiān)管項目房屋所有權初始登記及轉移登記后，可向西安市房管局局申請解除資金監(jiān)管，經(jīng)西安市房管局核準，監(jiān)管銀行方可取消資金監(jiān)管并將監(jiān)管資料整理存檔。

　　為了確保監(jiān)管制度落到實處，西安市房管局要求商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格按照通知要求履行資金監(jiān)管的責任和義務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存、使用預售資金的，西安市房管局將責令其限期改正，并告知有關部門將其違規(guī)行為記入信用檔案，情節(jié)嚴重的將依法追究其法律責任。商業(yè)銀行違反規(guī)定開展資金監(jiān)管業(yè)務或未按規(guī)定履行資金監(jiān)管義務的，西安市房管局將責令其限期整改或暫停其參與資金監(jiān)管的資格，情節(jié)嚴重的將依法追究其法律責任。（中新網(wǎng)）