四大板塊二手住宅5月成交均價現漲勢 流動資金緊張影響業主心態

　　珠江新城、新市黃石板塊、廣州大道南南洲板塊及江南大道板塊的平均價格在5月出現了一定的上漲。這四個板塊成為目前廣州樓市的熱門板塊。

　　日前，記者走訪市場調查發現，業主心態普遍強硬，議價空間小了，甚至惜售不賣。但目前資金緊張對二手市場已有所影響，業內人士透露近日有少部分業主急賣，但接手客戶減少；部分買家變得觀望。

　　“在珠江新城看到35000元/平方米以下的樓盤都覺得很驚喜了。”劉先生為剛剛半歲的兒子準備未來的學位房，跑遍了廣州市區主要的學位集中板塊，本來對珠江新城情有獨鐘，但是近期珠城成交價量齊漲，預算不足的劉先生最終只能放棄。據滿堂紅最新數據，珠江新城5月成交均價比4月上漲12.6%。

　　此外，新市、黃石板塊，廣州大道南、南洲板塊及江南大道板塊的平均價格在5月也出現了一定的上漲。這四個板塊為何成為目前廣州樓市的熱門板塊，到底是什么人在買樓，為什么獲得如此漲幅？

　　市場

　　業主議價空間繼續收縮

　　“每個月的成交宗數都遞增10%左右。”中原地產雋峰分行高級營業經理郭亞鋒告訴記者，購買珠江新城的買家相對更理性，其中一個重要的原因是珠江新城的物業總價較高。“大多數買家是置換型的，首次購房的買家很少有，投資的也罕見。”像趙先生(化名)最近就下手買了一套4房200平方米的大屋，總價為700多萬元，就是因為考慮到三代同堂，所以把原來120多平方米的單位置換成大房。

　　在成交量回漲的同時，據中原地產數據，珠江新城5月的價格相比4月也上漲了10%左右。

　　而新市板塊的成交量增加20%左右，原因是該板塊集中了不少100萬元左右的單位，而這個總價正是很多首次購房者的心理價位。

　　滿堂紅數據顯示，該板塊價格漲幅為1.2%左右，而中原地產崗貝分行高級營業經理李苑峰告訴記者，價格確實沒有怎么漲，只是業主的議價空間小了：“放盤價90萬元的，最終成交價可能是89萬元左右，不像以前多少談個三四萬元。”雖然新市的交通比較方便，但是居民大部分是打工一族，租金水平向來不是很高，70平方米的單位租金僅為1000多元，所以租賃投資者對該地段并不太感冒，反倒是剛需買家比較熱衷。“所以我預測這個片區的成交量還會繼續上升。”李苑峰說。

　　而江南大道板塊的行情也逐漸升溫。據中原地產江南大道中分行高級營業經理馮家豪介紹，5月的成交量比4月上漲5%~10%左右，其中兩房樓梯房、電梯房最受歡迎。買家中80%為自住客，僅有10%~20%是投資者。

　　5月南洲地王一出，附近電梯樓業主馬上有反應。如羅馬家園二手放盤價由5月初的2萬~2.1萬元/平方米上漲到地王拍出一周后的2.3萬~2.4萬元/平方米，甚至有些業主索性惜售不賣。與電梯樓三房動輒漲15萬~20萬元相比，南洲一帶樓梯樓雖也受“地王”帶動有所上漲，但漲幅明顯小很多。

　　合富置業南洲北分行主管張海輝對記者表示，南洲有一套漲幅較明顯的樓梯樓三房，5月初業主以140萬元放盤，目前業主已提價到153萬元放賣，升幅約1300元/平方米。不過，與電梯樓普遍升價2000~3000元/平方米相比，漲價幅度只有一半而已。

　　分析：一手供應有限促二手反彈

　　“這四大板塊是廣州市區具代表性的板塊。”滿堂紅研究部高級經理周峰分析，珠江新城板塊屬于高端物業的聚集地；新市、黃石板塊則是白云區范圍內外地客戶最為青睞的板塊；廣州大道南、南洲及江南大道板塊是現時海珠區二手房成交最為穩定的板塊，它們在各自的區域內都有一定的代表性。“在一手供應有限，二手價格對特定買家而言還算可以接受范圍的前提下，板塊內的二手住宅成交量便有了快速反彈的可能。”