中國(guó)的房?jī)r(jià)為何不斷上升？人們經(jīng)常談到的因素有：城市化程度提高，剛性需求以及投資、投機(jī)性需求旺盛，貨幣供應(yīng)“超發(fā)”，等等。
新加坡國(guó)立大學(xué)鄧永恒和清華大學(xué)吳璟等教授帶領(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)指出，從他們對(duì)35個(gè)城市大量土地價(jià)格樣本的研究看，地價(jià)高，所以房?jī)r(jià)高。例如重慶、上海、杭州、南京和北京過(guò)去十年有八年地價(jià)平均每年增幅超過(guò)20%以上，合肥、陜西、西寧等內(nèi)陸城市近三年土地價(jià)格漲得也很快。
有一個(gè)和房?jī)r(jià)高相關(guān)的原因是他們意外發(fā)現(xiàn)的，就是政策體制方面。他們找了20多個(gè)本科生和研究生到省市區(qū)調(diào)研，分析了283個(gè)城市的市委書(shū)記和市長(zhǎng)的業(yè)績(jī)與升遷資料。最后發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)市長(zhǎng)、市委書(shū)記在任期內(nèi)的GDP增長(zhǎng)率比前任領(lǐng)導(dǎo)每增長(zhǎng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差（StandardDeviation，是測(cè)量一組數(shù)值和其平均值的離散程度的一個(gè)概念），市委書(shū)記升遷的可能性會(huì)提高4.76%，市長(zhǎng)升遷的可能性提高10%。GDP靠什么增長(zhǎng)？投資交通設(shè)施、發(fā)展房地產(chǎn)的效果很明顯。
相反，如果市長(zhǎng)和市委書(shū)記把投資用于水、空氣治理、環(huán)保等和環(huán)境建設(shè)相關(guān)的地方，在283個(gè)城市中，在這方面平均每多投資一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，升遷的概率下降8.5%，市長(zhǎng)升遷的可能性下降6.3%。雖然中國(guó)一些城市提出了“環(huán)境優(yōu)先”的原則，但是落實(shí)很難，原因就是你把大量精力用于環(huán)境治理，而不是投資建設(shè)，“政績(jī)”不彰，升遷也就不暢。
當(dāng)然，相關(guān)不等于因果，比如很難說(shuō)因?yàn)槌鞘熊?chē)多導(dǎo)致氣溫上升，但相關(guān)性中蘊(yùn)含著某種可能性，對(duì)我們是有啟示和借鑒意義的。
筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)上升和官員升遷相關(guān)性研究的意義在于，房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)，而涉及到體制、政策、官員績(jī)效考核等許多方面。房?jī)r(jià)只升不降，也必須從更多角度查找原因。簡(jiǎn)言之，如果各地還是猛上投資、大干快上的路子，本質(zhì)上要靠地驅(qū)動(dòng)，靠地生財(cái)，怎能指望房?jī)r(jià)下來(lái)呢？
專(zhuān)家稱(chēng)三四線樓市庫(kù)存消化需六年 房?jī)r(jià)或下跌
地方債壓力增加，賣(mài)地救市？
湖南湘潭從6月份開(kāi)始，一手商品房網(wǎng)簽成交面積持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)也在7月出現(xiàn)下跌。量?jī)r(jià)齊跌，這是典型的供大于求信號(hào)，樓市熱度明顯下降。湘潭的困境很可能擴(kuò)散，因?yàn)榈胤絺鶆?wù)審計(jì)來(lái)了。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，眼看大量債務(wù)到期，如果拿不出錢(qián)補(bǔ)缺口，就會(huì)債務(wù)違約，日后向銀行申請(qǐng)貸款的難度也會(huì)加大，各種建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)劃也就無(wú)從落地。所以，想方設(shè)法籌錢(qián)還債是唯一出路。
還債壓力可能會(huì)逼迫地方政府放低姿態(tài)，在土地市場(chǎng)上放寬交易標(biāo)準(zhǔn)，最終結(jié)果就是，下半年土地市場(chǎng)的成交熱情或繼續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給可能迅速增加。這對(duì)一二線城市的購(gòu)房者勉強(qiáng)算個(gè)好消息，新上市的樓盤(pán)多了，未來(lái)一段時(shí)期房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能會(huì)緩一緩。但對(duì)三四線城市，包括湖北的三四線城市卻并不是好消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的矛盾將會(huì)凸顯，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯山露水。
2013年地方債務(wù)審計(jì)已經(jīng)正式鋪開(kāi)。要還債，錢(qián)從哪里來(lái)？最便利途徑還是土地市場(chǎng)。去年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政的比重仍高達(dá)42.1%，地方政府要籌錢(qián)應(yīng)付到期債務(wù)，加快賣(mài)地是必須。在上半年火爆土地市場(chǎng)上，面對(duì)媒體采訪，某地官員反問(wèn)的那句“不賣(mài)地，拿什么還債”，的確喊出不少地方政府心聲。地方政府債務(wù)壓力一直不輕。去年三四月間，全國(guó)各個(gè)城市的土地推介會(huì)遍地開(kāi)花，湖北10個(gè)縣市領(lǐng)導(dǎo)就曾同時(shí)出現(xiàn)在武漢，親自推介轄區(qū)的地塊。當(dāng)時(shí)的背景，也是大量地方債務(wù)即將到期，去年是地方債務(wù)的首輪償債高峰。地方政府著急推地，土地市場(chǎng)的門(mén)檻自然降低。當(dāng)時(shí)部分城市的土地交易行政規(guī)費(fèi)就從原先的全額交付，改成了7.5折，土地款支付的時(shí)間要求也明顯放寬，除了第一筆土地款要按國(guó)家規(guī)定支付50%之外，后期的支付時(shí)間被延長(zhǎng)到3個(gè)月至1年。總之，為了達(dá)成交易，部分城市給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的操作空間明顯增大。