【編者按】本系列并非全局宏觀視角，而是從一個(gè)個(gè)體投資者的角度來(lái)觀察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，一家之言，以期窺豹一斑。作者投資地產(chǎn)逾10年，此前堅(jiān)定做多，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北上廣深；今年轉(zhuǎn)而看空，國(guó)內(nèi)現(xiàn)已全面減持，再戰(zhàn)美加市場(chǎng)。本系列接下來(lái)兩篇將分別聚焦：從其多年投資房市軌跡梳理需求和資金走向、考察美加房地產(chǎn)市場(chǎng)及對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的資金分流影響。
在深圳和朋友們聊天時(shí)有過(guò)這么一句話：“如果過(guò)去十年你沒(méi)有投資買房的話，不管你做什么行業(yè)，基本上你都是白打工了。”此語(yǔ)略顯夸張，但也八九不離十。
過(guò)去十年里，看空中國(guó)房地產(chǎn)的投資者犯了方向性錯(cuò)誤。其間，不少所謂的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”長(zhǎng)篇累牘地發(fā)表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個(gè)過(guò)程中，投資者如果真的做空中國(guó)房地產(chǎn)，更是悲劇。
然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國(guó)房地產(chǎn)下一步會(huì)如何走？在開(kāi)始討論這個(gè)問(wèn)題之前，我們首先要搞清楚一個(gè)概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動(dòng)性。股票做錯(cuò)可以馬上認(rèn)輸，但是房子錯(cuò)了可能會(huì)承擔(dān)長(zhǎng)期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來(lái)五年左右的趨勢(shì)。過(guò)去十年的房市如同一個(gè)超級(jí)牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒(méi)有最強(qiáng)只有更強(qiáng)。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過(guò)過(guò)去一切的成功，深入地重新思考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的走勢(shì)。
讓我們來(lái)看看過(guò)去支撐房地產(chǎn)價(jià)格的因素未來(lái)是否還在？力度是否還有原來(lái)那么大？
第一，央行還敢不敢繼續(xù)大規(guī)模印錢了？本質(zhì)上，貨幣超發(fā)是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)牛市最大的“元兇”，房?jī)r(jià)不過(guò)是貨幣貶值的符號(hào)。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價(jià)格稍不留神就會(huì)飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發(fā)行的規(guī)模速度不可能不被壓制。
第二，我們還有沒(méi)有大的機(jī)會(huì)賺到大錢？改革開(kāi)放三十年，客觀地說(shuō)合法暴富的機(jī)會(huì)基本上都過(guò)了，2008年4萬(wàn)億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往后也基本上沒(méi)有大的機(jī)會(huì)，今后相應(yīng)大規(guī)模去產(chǎn)能、去庫(kù)存的過(guò)程漫長(zhǎng)而痛苦。新一屆領(lǐng)導(dǎo)人“穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)口號(hào)也可以換句話說(shuō)“為了想有更美好的明天就必須忍受當(dāng)前的困難”。所以下一階段全社會(huì)資金總量的“平衡以及微緊張”將會(huì)是常態(tài)，行業(yè)性財(cái)富的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)也會(huì)比較小。錢難掙了，基本生活的開(kāi)支剛性卻很難降低，所以購(gòu)房的需求自然也會(huì)下滑。當(dāng)然，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，也是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，不是說(shuō)變就變的，但是還是那句話，房地產(chǎn)投資，至少需要往后看五年以上的趨勢(shì)。
第三，地產(chǎn)商還愿不愿意激進(jìn)地拿地推房子？7月，土地市場(chǎng)有一個(gè)小現(xiàn)象，萬(wàn)科以高價(jià)拿了一塊地，之后反復(fù)聲明萬(wàn)科不當(dāng)?shù)赝酰@說(shuō)明了什么？地產(chǎn)商謹(jǐn)慎了，經(jīng)過(guò)2008年驚嚇的地產(chǎn)商現(xiàn)在多數(shù)都想清楚了，活下去比什么都重要，去庫(kù)存、增持現(xiàn)金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營(yíng)銷造勢(shì)。另一方面，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、金地這樣的地產(chǎn)龍頭公司的國(guó)際化不要小看，雖是小動(dòng)作，卻有大含義。萬(wàn)達(dá)計(jì)劃投資約10億美元在紐約建一座萬(wàn)達(dá)酒店；萬(wàn)科投資約1.4億美金收購(gòu)新加坡一個(gè)項(xiàng)目30%股權(quán)，投資1.75億美元與美國(guó)鐵獅門合作開(kāi)發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。王石說(shuō)：“金融危機(jī)之后是赴美國(guó)投資的好機(jī)會(huì)，萬(wàn)科在美國(guó)的新項(xiàng)目不愁銷路，中國(guó)的買家就占了40%。”可以想一下，海外項(xiàng)目如果很不錯(cuò)，這些大地產(chǎn)公司股東和老板們下一步會(huì)在哪里配更多的資源。
第四，人口紅利的拐點(diǎn)還沒(méi)到嗎？試想，哪一個(gè)市場(chǎng)能夠承受獨(dú)生子女和房子代際轉(zhuǎn)移引起的雙重需求萎縮的打擊？要知道支撐美國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ菓?zhàn)后“嬰兒潮”的后代，離開(kāi)了人口因素，不需要談?wù)摰禺a(chǎn)。對(duì)于中國(guó)，大家公認(rèn)的人口紅利拐點(diǎn)是2016年前后，算算看也只有3年左右的時(shí)間了。