10月9日，一起房地產(chǎn)中介與購(gòu)房人之間的糾紛案在北京市房山區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，雙方就購(gòu)房人是否違約以及房地產(chǎn)中介是否存在欺詐對(duì)簿公堂。
該案中，房地產(chǎn)中介對(duì)于房源信息缺乏了解、賣(mài)方委托多家房地產(chǎn)中介交易之亂等問(wèn)題暴露無(wú)疑。這起案件也僅是近年來(lái)房地產(chǎn)中介交易糾紛的一個(gè)縮影。房地產(chǎn)中介和客戶(hù)之間的矛盾糾紛由來(lái)已久，由于房地產(chǎn)中介在滿(mǎn)足人們房屋買(mǎi)賣(mài)、租住需求方面的特殊作用，如何規(guī)范這一市場(chǎng)成為熱點(diǎn)。
房屋中介行業(yè)亂象叢生
近年來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口不斷增加。以北京市為例，2012年，北京市暫住人口已經(jīng)達(dá)到784.2萬(wàn)人。大量的外來(lái)人口、住房限購(gòu)政策和高房?jī)r(jià)促使二手房買(mǎi)賣(mài)、出租交易數(shù)量增多，也催生了房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)展，其數(shù)量如雨后春筍般增加。
在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)中介與房屋買(mǎi)賣(mài)、租住雙方之間的糾紛頻繁發(fā)生，對(duì)簿公堂的案例并不少見(jiàn)。今年6月，北京市通州區(qū)發(fā)生了一房多賣(mài)而房主下落不明，購(gòu)房者將房地產(chǎn)中介告上法庭的事件。此外，房地產(chǎn)中介違規(guī)操作事件也頻頻發(fā)生。今年8月，在上海出現(xiàn)了某房地產(chǎn)中介偽造人民法院民事調(diào)解書(shū)，將房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為當(dāng)作“離婚夫婦”分割財(cái)產(chǎn)的犯罪事件。而上海松江區(qū)某房地產(chǎn)中介為了交易，竟提出與客戶(hù)假結(jié)婚，結(jié)婚不成又擅自修改合同?！斗ㄖ迫?qǐng)?bào)》記者從上海廖得律師事務(wù)所獲知，近年來(lái)該所代理的民事訴訟中類(lèi)似中介原因引起的房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同糾紛訴訟案件有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，數(shù)量不少且案情復(fù)雜。
據(jù)北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，該協(xié)會(huì)共接到房屋中介投訴158件，其中排在前三位的分別是：營(yíng)銷(xiāo)合同問(wèn)題55件、虛假宣傳42件、交易價(jià)格29件。
房屋中介法律監(jiān)管缺位
針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的種種亂象，中央和各地已經(jīng)采取了相關(guān)的整治措施。今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理的通知》，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者等違法違規(guī)行為。北京市也于兩個(gè)多月前由多個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，單個(gè)房間不得超過(guò)兩人，力求改善群租現(xiàn)象。
雖然這些規(guī)定在整治房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上有一定約束作用，但在性質(zhì)上仍屬于部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章或其他規(guī)范性文件，效力位于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)級(jí)別之后。距離相關(guān)政策出臺(tái)已有兩個(gè)多月，據(jù)記者實(shí)地了解，房地產(chǎn)中介違規(guī)操作仍然存在，消費(fèi)者在房屋交易和使用過(guò)程中仍處于弱勢(shì)地位。
北京市昌平區(qū)天通苑是北京外來(lái)人口較為集中的地區(qū)之一，在此處工作的馬先生對(duì)記者說(shuō)：“今年北京出臺(tái)了禁止群租的通知，但我在9月初換房子的時(shí)候，還是能看到房屋被打成多個(gè)隔斷分別出租的現(xiàn)象，出租地下室更是普遍現(xiàn)象。以我現(xiàn)在租住的房子為例，最小的隔間面積小于規(guī)定的5平方米。”
上海廖得律師事務(wù)所主任廖佩娟表示，房地產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生，很大程度上是由于利益驅(qū)動(dòng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)的今天，房屋中介機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)的浪潮中尋求利益最大化。除了中介機(jī)構(gòu)為尋求利益不惜違規(guī)操作外，相關(guān)法律和制度的缺失、監(jiān)管不到位也使一些無(wú)良中介有機(jī)可乘。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于房屋中介管理等方面的規(guī)定相對(duì)比較欠缺，其中較新出臺(tái)的只有2011年實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法》、2010年實(shí)施的《商品房租賃管理辦法》中的部分條款。
其中，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十八條第一款對(duì)“建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)”的職責(zé)和監(jiān)管方式進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)各部門(mén)的分工和監(jiān)管范圍并沒(méi)有明確界定。在實(shí)際操作中，涉及房屋中介引起的糾紛可以向房屋所在地的建設(shè)管理委員會(huì)或房地局投訴，對(duì)于房屋中介收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局監(jiān)管，而房屋中介的相關(guān)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)等則由工商局監(jiān)督。多方監(jiān)管、職責(zé)不明，容易導(dǎo)致實(shí)踐中部門(mén)之間相互推諉，消費(fèi)者權(quán)益難以保障。