中國房地產市場自去年第三季度開始轉入調整期。此后，房價、房屋銷量以及房地產投資均出現(xiàn)較為明顯的調整。但自今年第二季度以來，部分城市的房地產銷量出現(xiàn)一定程度的回升，其房價也表現(xiàn)出降幅趨緩甚至有反彈跡象。

　　最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國百城住宅價格在連續(xù)9個月環(huán)比下跌后微升0.05%，當月全國商品房銷售面積同比降幅也較前月收窄2.4個百分點。一些人認為，盡管中央政府調控房地產市場的決心沒有動搖，但在地方政府試圖通過各種方式放松調控的影響下，房地產市場有望持續(xù)回暖。

　　筆者不認可這種觀點。中國房地產市場轉入長周期調整，是眾多中長期因素作用下的結果，不能脫離長期視角看待當前的階段性反彈，特別是對其持續(xù)性不能抱有過高期望。

　　剛剛轉入長周期調整

　　從很多國家房地產市場長周期波動的歷史經驗來看，房價是呈現(xiàn)周期性波動的，絕對不會出現(xiàn)“只漲不跌”的神話；而且其波動帶有典型的長周期特征，上升或下降的持續(xù)過程都很漫長。

　　美國的房地產市場擁有足夠長的歷史數(shù)據(jù)供我們進行周期分析，并為中國房地產市場的周期波動提供參考。

　　按波峰區(qū)間劃分，1891年至2006年，美國住宅價格已經歷8個周期。8個波峰區(qū)間有2個長度是22年左右，4個為17年左右，2個為12年左右。總體上看，以房價波峰區(qū)間作為觀察對象，18年周期在1891年至1955 年是存在的，但之后兩個波峰區(qū)間的長度(1955～1979年、1979～1989年)明顯偏離了18年。

　　美國住宅價格最近兩次峰值出現(xiàn)的時間分別是1989年和2006年，間隔為17年，又回歸了18年周期。通過觀察歷次周期，可以發(fā)現(xiàn)其上升周期一般為6～8年，極少能夠維持10年以上，調整期長度一般則在5年以上，算上橫向震蕩時期，甚至可以達到10年之久。

　　其他地區(qū)的歷史經驗也顯示，房地產市場一旦轉入調整期，時間往往較為漫長。日本樓市自1990年開始調整起，嚴格來說，調整就沒有真正結束過。即便是在房地產市場泡沫歷來不顯著的德國，也經過一輪時間長達8年的名義房價“滯漲”過程(1995年～2003年)。這些歷史經驗實際上一再否認了房價“只漲不跌”的謬論。

　　中國上一輪房價周期的頂峰出現(xiàn)在1993～1994年，距今已經達到了18年。從另一個角度看，自1998年房改算起，中國整體住宅價格上升期已延續(xù)12年，如前所述，美國歷史上房價上升期一般只有6～8年，10年以上較為罕見。因此從周期的角度來看，中國房地產市場很可能在2011～2012年這段時間轉入了長周期調整期，而從海外歷史經驗來看，這個過程通常都會比較漫長，不太可能剛剛進入調整期不到一年就宣告結束。

　　剛性需求很可能趨勢性減弱

　　從中國的實際情況看，“結婚購房”是所謂剛性需求的典型代表，也是樓市買盤的主要推動力之一。因此，我們可以通過估算適婚女性數(shù)量的變動趨勢來預測未來剛性需求對樓市買盤推動力的強弱。

　　根據(jù)筆者的測算結果，2011～2012年就是中國適婚女性(20～30歲)數(shù)量由上升周期轉入下降周期的拐點。2012年中國適婚女性數(shù)量將比2011年減少16萬人至1.1964億人，而在隨后的5年中，此人群數(shù)量減少的趨勢將有所擴大，2013年將減少116.7萬人，2017年減少數(shù)量則將擴大為300萬人，適婚女性總人數(shù)將降低至1.107億人。在下一個10年，即2012～2022年，20～30歲女性人數(shù)將每年平均減少118萬人，年均遞減幅度將達到2.85%。這意味著未來剛性需求對樓市買盤的推動力將會出現(xiàn)一個趨勢性減弱的過程。

　　除剛性需求外，中國住宅市場投資性需求和改善型需求實際上也都已經釋放得比較充分。特別值得一提的是，自2010年上半年各地陸續(xù)鋪開的房地產“限購政策”表面上壓制了住宅需求，但“限購”政策預期實際上對民眾住宅購置行為提供了極大的刺激。從某種程度上講，這是繼2009年政府對樓市進行超強力度刺激后，房地產市場所受到的第二輪刺激。具體而言，在“限購”政策出臺前，人們對該政策都有明確的預期，這種預期促使人們在政策出臺前“抓緊”完成購房行為。當“限購”政策真正出臺后，有效購買力基本上已經釋放完畢。從這個角度看，“限購”預期對民眾有購買力的住宅需求可能產生了接近于“一網打盡”的效應。