“五一”廣州樓市成交量大跌，然而，住宅之外的商業地產市場卻沒有受到政策的直接影響。商業地產成為投資者們的新寵，特別是亞運前后有16個購物中心相繼浮出水面，商鋪市場的投資驟然多了選擇。俗話說“一鋪養三代”，足可以證明商鋪投資的巨大利潤空間。但業內專家提醒投資者，在商業地產開發中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導和套牢。

　　■投資策略

　　一、地段論

　　李嘉誠的“地段論”，被很多人奉為圭臬。推而廣之，到了商鋪投資領域這句話又成了眾多投資者的指南。只要地段好，商鋪項目處于市中心鬧市區或繁華商業區，就一好百好，哪怕租金再高、物業條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪。

　　其實，商業選址并非只見地段，不見其他。地段論并非適用于一切商業領域和業態，倘若用之于百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對大型超市、倉儲店、專業市場等業態就未必適用。所以投資商鋪要看商鋪的具體業態定位。

　　以批發市場為例，升級和符合政府規劃也許就是商機。日前，廣州火車南站旁邊的美嘉服裝城一期招商只用了十天時間，而且簽約客戶很多來自紅棉、白馬及濂泉路等老牌批發市場。廣州商業總會秘書長羅志杰分析，廣州南站優質的客流和物流資源，將為新商圈的締造提供極大的動力，而且廣州市政府也將于番禺區西北部打造一個南部新型商貿旅游區，這也是廣州火車南站建立服裝批發商圈的優勢。

　　二、開發商背景論

　　商鋪經營成功和具有升值潛力的前提是選對“正確的”地段，同時，充分了解開發商的實力和以往的背景也是關鍵所在。以2002年城啟 (論壇 新聞)集團開發廣百新翼為例，由于開發商的實力和誠信出現很大問題，導致投資者損失慘重，至今商鋪無法開業。而萬達在白云新城開發的城市綜合體有300多個商鋪，已被2000多個投資者搶購。原因在于萬達在其他城市的多個商業地產項目取得成功，一些投資者甚至跨省前來掃鋪。

　　三、跟著百貨走

　　政策投資專家指出，要將商鋪投資風險降到最低，商鋪必須具備五大條件即商圈形成、市場成熟、產權獨立、升值空間、一定的市場規模。商鋪投資者一定要做好市場考察，充分考慮了風險和收益之后，再決定是否下單。

　　但記者調查發現，不少投資者很難進行準確的市場調查。而專家建議的一個取巧的方法就是跟著百貨的擴張選擇商機。

　　比如，最近廣州百貨巨頭廣百股份和民營百貨翹楚摩登百貨分別宣布進軍市郊花都和新塘。廣百百貨在花都簽下了花都鳳凰廣場約4萬平方米的商業裙樓，欲打造全新現代百貨綜合體。鳳凰廣場是目前在建的花都最大的綜合性一站式購物中心，建筑面積約14萬平方米，將打造成花都區首個都會級的城市時尚購物中心。摩登百貨所簽的星光匯則是花都老城區最大購物中心，位于當地最熱鬧的新華街商圈。另外，摩登百貨還進駐了新塘一個建筑面積達43萬平方米的商業巨無霸———盛唐·世紀廣場 (論壇 新聞)，這個項目號稱廣州東部第一Mall，輻射范圍不僅是增城，還瞄向了毗鄰的廣州開發區、黃埔區以及東莞。這些新建的商業中心肯定會帶來很多新的商機。

　　■投資風險

　　“高額返租”陷阱

　　在商鋪投資方面，要小心高額返租的陷阱。

　　售后返租，通俗地說，就是開發商將其開發的商業項目分割成小塊產權后出售給小業主，同時，與中小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，由開發商付給小業主固定租金，而開發商獲得經營權。

　　“產權式商鋪售后包租經營、返租年限5-10年、年凈利潤在8%以上。”售后返租聽起來就是這樣吸引人，而事實上，卻是“羊毛出在羊身上”。開發商會根據返租的金額將商業項目的平均售價提高，開發商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業主，之后即可全身而退。而投資者得不到前幾年真實的租賃收入，更因為高房價而透支了本應屬于投資者的升值空間，因此不得不承受雙重損失。