大規(guī)模的房地產(chǎn)資金蜂擁而至，已讓這個云南邊錘小城有了與三亞并肩的“熱度”。自萬達150億元重金投向西雙版納以來，雅居樂占地約2.7萬畝，投資總額高達200億元的旅游度假項目；中弘股份投資150億元，在景洪市開發(fā)路南山旅游度假項目，占地10.12萬畝；保利集團和華熙欲在景洪市投資80億元開發(fā)嘎灑高端休閑養(yǎng)生項目；深圳市榮興集團也要在景洪市投資80億元，開發(fā)嘎灑旅游綜合項目，占地超過10萬畝。

　　西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在云南省16個地州市中排名第一，開發(fā)熱潮已經(jīng)遠超過大理、麗江和騰沖等地州。其中：云南廣晟曼飛龍旅游度假開發(fā)有限公司將投資100億元建設曼飛龍國際養(yǎng)生度假區(qū)；西雙版納美侖旅游度假開發(fā)有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區(qū)；云南廣晟投資100億元，開發(fā)曼飛龍湖濱國際養(yǎng)生旅游度假新城項目；昱錦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投資100億元，圈地7000畝打造勐龍東風旅游綜合項目；中國平安與云南白藥攜手，投資150億元打造國際溫泉養(yǎng)生休閑度假項目，占地約2萬畝。

　　西雙版納旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)升級到“百億投資、萬畝規(guī)模”階段，大規(guī)模投資帶來的是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的天量供應。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西雙版納2012年全年商品房成交面積達到131萬平方米，大大超越開發(fā)旅游地產(chǎn)最著名的海南三亞的103萬平方米。

　　景洪當?shù)匾粯潜P項目負責人錢紅雨表示，前幾年景洪市的住宅均價一直在每平方米2000元左右徘徊，但世紀金源和萬達項目的推出，直接將景洪的房價帶入4000元大關(guān)。“西雙版納房價比起其他旅游城市仍相對較低，這是西雙版納樓市銷售逆勢增長的主要原因。”錢紅雨表示，景洪市的住宅均價目前大多數(shù)在3500元/平方米至5000元/平方米之間，但與三亞等地動輒數(shù)萬的房價相比，仍然是旅游地產(chǎn)投資的價值洼地。

　　而與價格快速上漲同步的是新增項目的不斷上馬，這導致開發(fā)商直接通過與旅行社共同合作開發(fā)客源的競爭。

　　當?shù)亟y(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月，納入全州統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的房地產(chǎn)開發(fā)項目有工作量的有262個，比2012年同期增加20個，其中新開工項目50個。

　　天量供應的背后，西雙版納的大部分開發(fā)商不得不面臨的一個尷尬是：項目仍然舉步維艱。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，除了萬達和世紀金源等幾個大項目之外，不少項目多日都沒有成交記錄。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前這些在售的項目合計建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。

　　“由于西雙版納很多旅游度假項目的整體規(guī)劃和戶型設計還停留在傳統(tǒng)住宅階段，同質(zhì)化競爭也相當嚴重，作為度假產(chǎn)品的功能性缺失只能依靠拉客賣樓。”南興地產(chǎn)機構(gòu)的范小光表示，當?shù)夭簧贅潜P已經(jīng)開始通過旅行社拉客賣樓，給予旅行社1%~2%的銷售返傭方式。

　　與天量供應一起困擾身處西雙版納的旅游地產(chǎn)開發(fā)商們的問題，還包括高企的住宅空置率，有開發(fā)商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。

　　在錢紅雨看來，隨著西雙版納的房價不斷上漲，本地的購房者逐漸被擠出市場，外地購房者占據(jù)比率將越來越大，旅游地產(chǎn)的屬性導致了當?shù)刈≌竟?jié)性的空置率高企。

　　“盡管房價同海南三亞等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必將影響購房者的信心，海南房地產(chǎn)開發(fā)也經(jīng)歷了大盤扎堆、樓價上漲、空置率高企，最后導致旅游地產(chǎn)泡沫加大，房價受挫等階段，這是西雙版納房地產(chǎn)開發(fā)需要引以為戒的。”中原地產(chǎn)分析師張濤表示，相對云南其他區(qū)域來說，西雙版納的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式升級已經(jīng)刻不容緩。

　　記者觀察