北京萬科對外尚未正式宣布降價，但比較萬科紫苑當下開盤的銷售價格，北京萬科實際上已經(jīng)開始執(zhí)行降價策略。

　　萬科北京試探降價

　　相比08年在杭州萬科的那次“四盤同降”，這次，北京萬科所采用的方法或許要謹慎并且柔和許多。這一消息從其他多位購房者處亦得到了驗證。盡管北京萬科對外尚未正式宣布降價或者打折銷售，但仔細比較萬科紫苑當下開盤的銷售價格與此前相比，北京萬科實際上已經(jīng)開始悄然執(zhí)行降價策略。16日，萬科紫苑項目(下稱紫苑項目)正式開盤銷售，記者了解到，紫苑項目本期開盤價格為25000元/平方米。據(jù)記者估算，附加開盤當日折扣等優(yōu)惠條件后，其實際最終售價約為24200元/平方米。

　　對此，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁未予否認。16日他在接受經(jīng)濟參考報記者采訪時表示，北京萬科積極響應(yīng)政府的號召應(yīng)對市場變化，在與客戶充分交流的基礎(chǔ)上，最大限度的迎合百姓需求，按照購房者愿意接受的價格提供萬科的產(chǎn)品。北京萬科用實際行動表達了給消費者以實惠和合理定價促進銷售的態(tài)度。從現(xiàn)場情況來看，該項目產(chǎn)品和此次進行的價格調(diào)整還是普遍獲得客戶認同的。

　　記者掌握的情況表明，萬科紫苑項目實際上便是萬科與中糧在北京聯(lián)手開發(fā)的首個住宅項目，2008年中國樓市陷入深度調(diào)整之時，萬科亦在該項目一度推行部分房屋“100萬一口價”的變相降價策略，當時在北京樓市引發(fā)一輪爭議。目前，萬科中糧假日風景的推廣名已經(jīng)更名為紫苑。紫苑上一次開盤時間是3月13日，所推樓座是D6、7#樓，一共160套住宅，產(chǎn)品為155平米三居，開盤當天售罄，據(jù)記者估算最終成交均價約為24250元每平米。此次假日D1、8#樓開盤，一共328套房源，產(chǎn)品為全部為90平米三居。該產(chǎn)品為工業(yè)化住宅，突出的特點之一是本期采用綠色節(jié)能環(huán)保的太陽能技術(shù)提供生活熱水，據(jù)悉此技術(shù)每年將為業(yè)主節(jié)約60%的電費。對比本次開盤價格與上期銷售價格，北京萬科在紫苑項目上合理定價的銷售策略已經(jīng)體現(xiàn)得十分明顯。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局的相關(guān)統(tǒng)計，截至目前，北京市四環(huán)內(nèi)商品房期房銷售均價為3.4萬元/平方米， 4月15日中央政府開始密集出臺專門針對樓市的調(diào)控政策后，地產(chǎn)商何時開始降價便成為了社會關(guān)注的重要焦點之一，不過，當外界開始猜測萬科是否會如2008年一般率先拉開降價序幕之時，恒大地產(chǎn)卻率先在全國以所有項目8.5折的政策開始進行“優(yōu)惠銷售”，一度被外界認為是推倒了地產(chǎn)商降價的“多米諾骨牌”。

　　北京萬科“滯后性”調(diào)價將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)價格全面調(diào)整

　　“萬科內(nèi)部也一直在調(diào)整，我們希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%，如果當月不到60%怎么辦，我們會調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。”虎年年初在對機構(gòu)投資者解釋萬科的策略時，萬科總裁郁亮并沒有明確說明“促銷”的手段是什么。一位長期與萬科接觸的證券界人士向記者表示，萬科的判斷在于下半年在銷售方面的壓力將會繼續(xù)增大。“他們做出這個判斷的原因，是基于萬科自身產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏在上下半年中呈現(xiàn)四、六開的比例，即上半年市場確定性較強時，萬科現(xiàn)在只有全年計劃中40%的可售房源，而60%的資源將在不確定性巨大的下半年投入市場。”他說。

　　記者了解到，對此，萬科的判斷是萬科在2010年的供應(yīng)節(jié)奏中，具有“滯后性”，所以二季度表現(xiàn)如何，將變得至關(guān)重要。而對于下半年壓力較大的問題，郁亮在面對機構(gòu)投資者時亦表承認。實際上，從2010年1季度開始，即便彼時尚無4.15之后的“嚴厲調(diào)控政策出臺”，萬科業(yè)已在銷售方面感到了不同程度的壓力。前述證券界人士告訴記者，按照目前萬科確定的任務(wù)，恐怕只有每個月銷售額都創(chuàng)下歷史紀錄的情況下，才能完成。

　　誰來跟進，或許才是最關(guān)鍵的問題。首創(chuàng)集團董事長劉曉光向“同行”坦言，如果四家指標公司開始調(diào)整價格策略，甚至是降價，他個人的判斷是，必然引發(fā)其他開發(fā)商的迅速跟進，從而導致新一輪房地產(chǎn)價格全面調(diào)整的提前開始。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，大的調(diào)整取決于三方面因素，一是房企本身資金是否充裕，如果資金壓力不大，很多開發(fā)商不會愿意主動降價；二是市場預期，如果大家都認為房價會跌，出于自保開發(fā)商當然會主動降價；三是同區(qū)域競爭對手降價，可能會被動跟進。（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）