每經記者 楊羚強 發自上海

　　盡管樓市調控令上海土地價格普遍下降，但上海濱江一幅預申請地塊的拍賣底價仍然刷新了上海土地交易的單價紀錄，達到42684元/平方米，高出2年前同一區域成交地塊的樓板價一倍多。這塊地，就位于上海世博會浦西場館附近。

　　上海樓市的分析人士說，正是世博會的召開，改變了周邊區域的商業商務氛圍，令昔日工廠林立的工業區有了成為上海奢侈品商業圈或者第五大CBD(中央商務區)的潛力，這使得當地商鋪的身價大幅提升。因此，雖然上述地塊的樓板價高得離譜，但該地塊的推介會仍吸引了綠地、保利、瑞安等擅長商業項目的頂尖開發商出席。

　　即將誕生的單價“新地王”

　　在世博會正式確定在上海舉辦之前，盧灣區的南部一直是工廠林立的工業區。由于配套設施欠佳，2002年當地最有名的樓盤——香港新世界花園開盤時的售價不過五六千元/平方米，一些非知名的樓盤售價僅為3000元/平方米。但是在世博會落戶該地區后，當地的房價和地價幾乎每年都在大幅上漲。

　　盧灣區第104街坊137D-3地塊東至南園公園改擴建工程、南至南園公園改擴建工程、西至規劃開平路、北至規劃江濱路，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業用地。該地塊起始價為1億1239萬元，折合樓板價高達42684元/平方米，已經超過去年海航集團競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時所創造的36480元/平方米的單價地王紀錄。

　　這一價格也比104街坊另一地塊2007年12月31日的成交價高出近兩倍。當時，綠地集團以36.32億元拿下盧灣104街坊地塊，又聯合瀛通集團以10.05億元的價格獲得105街坊。據分析師計算，當時104街坊的樓板價為1.6691萬元/平方米左右。

　　事實上，上述土地拍賣價比現在正在銷售的新房價格還要貴。據了解，周邊綠地浦暉國際中心目前的銷售價格在4萬~5萬元/平方米之間，而周邊的二手住宅價格低的只有26000元/平方米。

　　行業分析師指出，按照上述土地面積和容積率，盧灣區第104街坊137D-3地塊應該只能建造商場，而目前周邊的商鋪租金僅為9元/平方米/天。按照上述租金價格，開發104街坊137D-3地塊僅土地部分成本就需要13年才能收回，如果計算建筑配套成本以及財務費用等，上述投資通過出租收回的時間可能在20年以上。

　　奢侈品商圈或核心CBD？

　　雖然上述土地拍賣底價已不低，但推介會依然吸引了綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族在內的一些擅長商業項目的頂尖開發商出席。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，上述地塊如此高的底價依然能吸引到眾多開發商預申請，原因是上海房地產業普遍認為，世博會結束后，原來世博會場館周邊會形成面向世界的文化中心，周邊的商鋪也因此將擁有不一樣的內涵，更容易吸引各類國際品牌入駐。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，除了“文化中心”的預期外，世博會所在的區域正是上海南外灘，擁有獨一無二的江景資源，最適合世界頂級的奢侈品企業入住，此前阿瑪尼等國際頂級品牌入駐上海外灘3號，使得上海外灘地區逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商業圈。

　　除了奢侈品商圈外，與會展業有關的商業商務圈也已經成為南外灘的發展趨勢。上海千城投資管理有限公司董事總經理劉承健說，和上海沿江區域的其他板塊相比，世博會無疑讓上海南外灘(即世博會浦西館)浦西區域城市建設更迅速，包括軌道交通在內的大量設施將使該區域形成繼人民廣場、南京西路、淮海中路和陸家嘴后的第五個CBD。

　　與上海其他CBD不同，世博會浦西場館附近的商務主要面向能夠積聚大量人氣會展業，周邊的交通又比較發達，單點的商業中心能很快成熟。但是要讓整個區域的商業都發展成熟，可能還需漫長的等待。