從去年初以來，二三線城市的樓市風險從爭議不斷到一片唱衰。今年春節期間，北京商報記者分三路走訪沈陽、海口和銀川三地發現，目前上述城市均出現了由于集中供應量過大、需求不足導致的消化不良，價值限購令的嚴格執行以及銷售價格上漲預期減弱，返鄉投資熱也褪去，開發商扎堆上述區域面臨著銷售難的風險。

    大盤開發四處空城

    在沈陽，渾南地區是目前單個區域品牌開發商最集中的區域，包括萬科、金地、綠城、恒大等諸多龍頭房企均在此有項目。

    “由于挨著渾河，這個地方原來的社區非常少，大概四五年前開發商一下子就進來了，房價眼看就從2000多元打滾似的往上漲，賣到1萬元/平方米的項目比比皆是，后來突然就不行了。”在該區有兩家中介門店的李女士告訴北京商報記者，從去年初起，陸續有客戶在自己的店里同時掛出兩三套房源，且價格遠低于市場均價，一看就是在拋售。萬科集團副總裁毛大慶此前在預警二三線城市危急時特別提及沈陽，稱目前諸如鄂爾多斯危機的情況并非個例，沈陽、合肥等地樓市也均存在較大風險。

    需求不足 產品不適 預期落空

    在2008-2011年間，二三線城市的房價經歷了迅速翻倍上漲的階段。但近兩三年間，房價卻大有按兵不動之勢。

    “一漲價就賣不動，別說漲價，不降價就不錯。”有開發商對北京商報記者表示，目前在二三線城市，大型開發商全面占據，中型房企很難與之抗衡。一方面，高端項目往往無法撬動市場；另一方面，由于投資需求漸去，剛需盤低價策略也并不被消費者接受，開發商們兩頭不討好。

    在沈陽城市核心地段，一個名為萬科春河里的項目從拿地開始便赫赫有名，項目緊鄰地鐵位置優越，且周邊教育、醫療、商業配套一應俱全，但近兩年的銷售卻并不順利。“定位太高端，物業費接近5元/平方米/月，戶型卻不合理，不但是塔樓，只有180平方米的戶型才能做到通透，這完全不符合東北特別是沈陽人的購房需求。”原本計劃購買該項目的羅先生透露，盡管該項目已經比當初銷售人員透露的2.2萬元/平方米左右的預期售價低了不少，但只有沿街的高層和商鋪銷售情況還行，而中間的大戶型無人問津。

    返鄉置業潮消退

    除了本地需求以外，在上述城市有一個共同之處在于，今年春節返鄉人群的置業熱情遠遠不如去年了。有購房者表示，今年春節，許多樓盤打出“不打烊招待返鄉置業”的招牌，大年初一就開業，但生意普遍冷清。

    在海口，去年熱鬧的返鄉置業景象今年大變模樣，春節期間大多數項目以旅游人群為主要客群。某項目樓盤銷售人員表示，今年返鄉置業的情況不樂觀，而且周邊的競爭樓盤眾多，競爭壓力大。購房者這種觀望態度，實際上延續了去年以來的走勢。由于目前還沒有春節期間的數據，據北京中原地產對2014年1月54個重點城市新房的檢測，上述城市總成交22萬套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6% ；其中，二線城市的跌幅最為明顯，從去年初的近10萬套，下跌到6萬套。

    業內人士指出，部分二三線城市前幾年賣地過快，這兩年在調控的高壓下，投資性購房需求逐漸萎縮，剛需又不足，完全無法消化過剩的供應，部分項目可能因資金鏈斷裂而帶來危機，如果這種現象頻發，則會造成整個城市的樓市危機。