學區(qū)房：非典型剛需推高房價？

　　盡管學區(qū)房是否屬于剛需仍然存在爭議，但不可否認的是，在樓市降溫、各大城市房價掉頭向下的大趨勢下，學區(qū)房卻依然需求旺盛，一房難求。“當代孟母”們?yōu)榱撕⒆硬惠斣谄鹋芫€上豪擲千金，無意間推高了房價。從每平方米10萬元到13平方米報價近300萬元，“天價學區(qū)房”的概念不斷被刷新。更有甚者，有的城市甚至被質(zhì)疑“地方政府用學區(qū)房救市”。如此現(xiàn)象的根源仍然在于教育資源的分配失衡，正如一位經(jīng)濟學者所言，“如果學校之間的差距依然存在，學區(qū)房就會有市場”。

　　“天價學區(qū)房”一房難求

　　8月的北京，暑熱仍盛，白領劉儀(化名)卻時常奔波在烈日下。

　　一旦電話響起，二手房中介告訴她“姐，你想要的那個學區(qū)出了套房，來看看吧。”這話語如同發(fā)令槍，驅使劉儀告別辦公室的冷氣，跟隨中介穿過大街小巷，上樓、看房、下樓，興奮、失望、焦慮諸般情緒，總是和她一路同行。

　　“很累，也很煩，但是沒辦法。”劉儀說，“我們要給孩子買學區(qū)房，為他上小學做準備。”

　　中國許多城市的優(yōu)質(zhì)教育資源都集中在早期發(fā)展的內(nèi)城，周邊新區(qū)教育資源較為薄弱，北京也是如此。劉儀夫婦都是外地人，大學畢業(yè)后留京工作，已在近郊置辦了房產(chǎn)。隨著兒子長大，讓兒子上個好小學，成了他們的心頭大事。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)購買學區(qū)房的主力群體是有一定經(jīng)濟實力的中青年夫婦，他們大學畢業(yè)后留在城市工作，有體面的職業(yè)、收入不錯，基于自身的經(jīng)歷非常認可“知識改變命運”，重視子女教育。

　　但即使家長下定了買房的決心，買房之路也并非一帆風順。劉儀很慶幸趕上了今年樓市低迷，成交冷清，房源也比較多。最近三四個月，中介帶著她看了二三十套房子，但結合戶型、交通和價格等多重因素，能夠滿足家庭要求的房子卻少之又少。

　　“只遇到過一套各方面都比較合適的，但被別人先買了。”劉儀有些懊惱地說，“市道是不好，但條件好的房子還是好賣。”

　　在看房過程中，劉儀也有憂慮。內(nèi)城的學區(qū)房多數(shù)修建于上世紀80、90年代甚至更早，房子老舊，設計理念落后，缺乏小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務。但由于位于好地段，加上學區(qū)房的光環(huán)加持，房價昂貴。

　　安居客的數(shù)據(jù)顯示，上海學區(qū)房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城房價16%的平均漲幅，而北京學區(qū)房去年一年的漲幅更高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米。被戲稱為“宇宙中心”的北京五道口附近曾出現(xiàn)報價每平方米超10萬元的學區(qū)房，沒幾天就迅速被實驗二小附近僅有13平方米卻報價近300萬元的胡同平房甩開好幾條街。

　　位于北京市西城區(qū)新文化街實驗二小附近的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司高級經(jīng)紀人李文勇告訴記者，目前該小學附近的學區(qū)房10多平方米的平房每平方米價格要達到二十五六萬元，樓房也達到每平方米10萬元左右，而且數(shù)量有限，一般只要掛出來很快就有家長來詢問。記者看到，該經(jīng)紀公司掛出的一套32平方米的奮斗小學的學區(qū)房，售價高達385萬元。

　　據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，在北京，東城、西城、海淀、朝陽的學區(qū)房價格最高。上海學區(qū)房中，靜安、徐匯、長寧等區(qū)域最貴。學校等級的不同也帶來房價的差異，升學率與房價呈現(xiàn)正相關性，其中初中學區(qū)房差異最為明顯。

　　看好學區(qū)房的增值保值潛力，也是一些家長購買學區(qū)房的重要原因之一。寧夏銀川市民張海川的兒子今年9月將上小學，他早在2011年就在當?shù)刈詈玫男W之一銀川市實驗小學附近買了一套學區(qū)房，并將戶口落在這套房子上，以便兒子順利入學。“學區(qū)房房源有限而需求無限，一般不會貶值。”張海川說，2011年他買房的價格就比那一片的非學區(qū)房貴大約20%。

　　由于購買學區(qū)房的目的明確，很多家庭購買完學區(qū)房實現(xiàn)上學目標后，大多再次將學區(qū)房轉手，因此學區(qū)房轉讓頻繁。深圳家家順住房中介工作人員李女士告訴記者，深圳學區(qū)房流轉頻率很高，一般購入三到五年就會有人提出轉賣，有的買了兩三年買了就賣掉，光自己經(jīng)手的深圳藍天大廈等有些學區(qū)房就能轉手了四次，一般是小孩學業(yè)結束后就轉手賣給別的學生家長，也算是一筆不小的投資。

　　房價下跌學區(qū)房“救市”

　　在樓市一片慘淡的今年，教改“新政”的出臺卻意外讓學區(qū)房更加火爆。

　　據(jù)義務教育免試就近入學方案要求，到2015年19個城市將實行100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學政策，本來就炙手可熱的學區(qū)房價格再次掀起小高潮，漲聲一片。

　　小學就近入學、小升初多校劃片入學、取消“共建生”……各地一系列意圖促進教育公平的政策利好看似杜絕了“遞條子”“送票子”，卻讓“拼房子”愈發(fā)猛烈：老牌學區(qū)房價格依然堅挺，新晉學區(qū)房也在“蹭蹭”上漲。

　　“名校”對口學區(qū)房的漲勢尤其驚人。例如，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區(qū)，對口小區(qū)的均價均已超過5萬元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%，雖然該校證大校區(qū)學區(qū)房單價略低，不到4萬元/平方米，但同比漲幅也達到32%。

　　在北京，與樓市整體低迷形成鮮明反差的是，個別區(qū)域的量價卻“逆市上揚”。究其原因，是這些地方掛上了“學區(qū)房”的金字招牌。

　　今年4月底，北京西城區(qū)出臺多項教改措施，其中一項重要內(nèi)容是在12所普通小學試點按比例直升優(yōu)質(zhì)初中。明年開始，西城區(qū)已確定直升優(yōu)質(zhì)初中的小學畢業(yè)生可按自愿原則升學，入學比例逐年遞增，6年后不低于80%。

　　受政策“刺激”，不少家長開始提前“布局”，這些小學附近的學區(qū)房熱度迅速提升，不少中介網(wǎng)站上的房源迅速貼上了學區(qū)房“標簽”。

　　“高家寨小區(qū)是上世紀80年代末的老房子，最低時每平方米4.5萬元左右。所屬學區(qū)的福州館小學因為能直升北京八中，成交價迅速漲到5萬元以上。”北京西城虎坊路附近一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀人程先生說：“政策出臺兩周內(nèi)，我們店就賣了5套，原先賣不動的老房子成了搶手貨。”

　　原本是北京市西城區(qū)一所普通小學的涭水河小學因擬納入“名校”實驗二小吸引了不少家長關注。“政策一出，房價就已‘提前到位’，單價同比漲個一萬多并不稀奇。”該小學附近一家中介公司的經(jīng)紀人趙先生說：“由于這里是實驗二小的新學區(qū)房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區(qū)房有不小價差，未來肯定還會漲。已經(jīng)有越來越多的家長到這里尋求房源。”

　　不僅如此，傳統(tǒng)學區(qū)房的價格依然“穩(wěn)步上漲”。記者走訪了解到，北京市東城區(qū)的培新小學附近，近30年的六層老樓價格已被炒到每平方米6.5萬元以上。在中關村等傳統(tǒng)學區(qū)，一些學區(qū)房已經(jīng)漲到了每平方米10萬元以上。

　　北京一名家長表示，自己孩子學習很好，過去還可通過小學推優(yōu)等形式到一所不錯的初中就讀。現(xiàn)在要求初中就近入學，自己家附近的初中不太好，為讓孩子上好初中只能買學區(qū)房。

　　“以前單位和實驗二小有共建名額，本以為上名校已經(jīng)板上釘釘，政策一改讓我們措手不及。”在北京西城區(qū)一家事業(yè)單位工作的袁先生對記者說，“共建取消后孩子上實驗二小的唯一辦法就是買學區(qū)房，但聽說已達到每平方米30萬元的‘天價’！”

　　在安徽合肥，8月份二手房的成交量明顯上漲，據(jù)房產(chǎn)中介工作人員介紹，學區(qū)房成為主要銷量拉動力量。而在安徽黃山市，近日一則“為救樓市遷百年名校”的消息引發(fā)網(wǎng)絡熱議，黃山市的兩所名校一“進城”一“出城”，對于搬遷原因，當?shù)亟忉尞惪谕暼绯鲆晦H：“為了教育均衡發(fā)展，解決校舍擁擠”，但卻被市民質(zhì)疑地方政府利用名校搬遷拉動黃山市新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，是在“救樓市”。

　　據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家估算，學區(qū)房，不管是新房還是換房，都有至少15%的溢價優(yōu)勢。專家同時指出，盡管名校對房地產(chǎn)肯定有刺激作用，但僅靠搬遷名校資源來拯救房地產(chǎn)刺激樓市，注定是短視行為，是不現(xiàn)實的。

　　學區(qū)房是否剛需引爭議

　　“想讓孩子念好大學，就要念好中學，以及好小學。”基于這個倒推的邏輯，在北京一家大型IT企業(yè)工作的王昌莉(化名)夫婦給女兒準備了學區(qū)房，他們的想法就是為孩子提供“盡可能好的環(huán)境”。

　　“人生的路很長，家長能為孩子做的其實非常有限，所以我們還是想竭盡全力。”仍然在看房路上的劉儀如是說。

　　這代表了很大一部分家長的想法。上海某知名媒體近期聯(lián)合“市民信箱”開展的一項調(diào)查顯示，52.17%的市民為了孩子上“好學校”會買學區(qū)房，在考慮的重要因素中，學校名氣以76.09%高居第一位。

　　在全國首個省級救市文件“新閩八條”中，首次以公文形式把改善型購房者定義為剛需，并給予首套房政策待遇。其中，學區(qū)房也包含在改善型商品房之內(nèi)，能享受政策優(yōu)惠。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，學區(qū)房是另類“剛需”，尤其是在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩(wěn)定性，這也是今年其成交占比上漲的原因；價格方面也更能表現(xiàn)出抗跌保值性能，具體表現(xiàn)為價格跌幅更小以及與非重點學區(qū)的價格差拉大。

　　然而，也有一種觀點認為，學區(qū)房并非剛需，而是已經(jīng)脫離了自住的屬性，成了一種“金融產(chǎn)品”。就像其他金融產(chǎn)品一樣，購買學區(qū)房也存在風險。

　　“說學區(qū)房只漲不跌肯定不對。”水木學區(qū)房版版主Aion表示，學區(qū)房價也會隨信貸松緊、稅收和教育政策波動，領漲抗跌比只漲不跌更準確。

　　此外，學區(qū)的階段性調(diào)整、教育改革的推廣使名校光環(huán)褪色等因素，都有可能讓家長的投入“竹籃打水一場空”。事實上，部分開發(fā)商抓住了家長們“望子成龍”的心理，宣傳時大打學區(qū)名頭，卻使得家長被宣傳誤導，買了所謂學區(qū)房，孩子上學卻遙遙無期。而有的學區(qū)房名額有限制，購買名不符實學區(qū)房的家長并不知道，買了之后導致無法入學的現(xiàn)象時有發(fā)生。

　　廣州不少家長在孩子一出生就趕著買學區(qū)房，但是卻并未充分考量政策變化風險。位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)的樓盤萬科歐泊于2012年12月正式開盤，并廣而告之：“將引入?yún)^(qū)域內(nèi)唯一一所省一級公辦小學———市橋中心小學萬科紅郡分校”，該樓盤以高出周邊房價2倍的價格賣出2000多套。但前不久，住在廣州市番禺區(qū)“萬科歐泊”樓盤內(nèi)的上百位業(yè)主，以靜坐、拉橫幅、上訪等方式進行維權，因為開發(fā)商賣房時大肆宣傳的“省一級”學位，等到今年交房入住時發(fā)現(xiàn)已降級為“鎮(zhèn)級”。

　　廣西南寧市民張先生在南寧市鳳嶺北買了一套80平方米的房子，當時看中的就是開發(fā)商打出的廣告稱臨近某重點中學上學方便，結果購買后才發(fā)現(xiàn)，雖然只有一條馬路之隔，但真正的重點校學區(qū)房是馬路對面的另一個小區(qū)，而自己所購買的房子并不在重點校學區(qū)內(nèi)。

　　一方面是政策出臺力圖扭轉教育資源分配不公的現(xiàn)狀，另一方面卻是隨之而來的舊學區(qū)房不降，新學區(qū)房反升的尷尬。經(jīng)濟學者馬光遠認為，如此悖論的根源仍然在于教育資源的分配失衡。“如果學校之間的差距依然存在，學區(qū)房就會有市場。”

　　行業(yè)人士指出，購買純粹為上學名額、居住價值很低的房子，比如面積很小的“落戶房”，甚至平房；或者那種押寶教育新政會大力扶持學校的投機式學區(qū)房，一旦政策有變化，風險較高。“這不是理性的購買行為，如同擊鼓傳花。”一位中介告訴記者。