近日，陜西省出臺(tái)了加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)核算的《通知》，“合理利潤(rùn)率控制在10%左右”的內(nèi)容引發(fā)熱議。人們?cè)诓聹y(cè)“限利”是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)的同時(shí)，也對(duì)控制商品房利潤(rùn)水平的可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
被推到輿論風(fēng)口浪尖的陜西省建設(shè)廳官員在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，《通知》是對(duì)“一房一價(jià)”政策的進(jìn)一步細(xì)化，以量化區(qū)間的方式加強(qiáng)住房?jī)r(jià)格管理，同時(shí)希望通過公示項(xiàng)目成本，打消剛性需求的購(gòu)房顧慮。
新政暗促剛需購(gòu)房
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的辦公地位于省政府大樓9層，10月23日9點(diǎn)，當(dāng)記者趕到這里時(shí)，負(fù)責(zé)起草《通知》文件的相關(guān)部門官員已經(jīng)早早進(jìn)入了會(huì)議室，這使得原本預(yù)約的采訪不得不推遲。
“連續(xù)兩天了，廳領(lǐng)導(dǎo)都是一早就召集開會(huì)”，工作人員一邊介紹，一邊不時(shí)打開新華網(wǎng)、大秦網(wǎng)等網(wǎng)站，閱讀著關(guān)于陜西省“商品房利潤(rùn)率控制在10%”的新聞，房地產(chǎn)調(diào)控的敏感給他們帶來了巨大的輿論壓力。
等待了一個(gè)多小時(shí)后，陜西省建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張繼剛匆匆回到辦公室，手里握著厚厚的一疊材料，里面既有省領(lǐng)導(dǎo)批示的文件和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也有許多媒體陸續(xù)發(fā)來的采訪函。
“《通知》出臺(tái)之后，媒體討論的很多，有贊成的，也有質(zhì)疑的。”張繼剛直言，希望輿論能夠積極地看待這項(xiàng)調(diào)控政策，“商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)核算是一項(xiàng)探索性的舉措，希望通過落實(shí)一房一價(jià)政策，讓老百姓實(shí)實(shí)在在的看到各區(qū)域合理房?jī)r(jià)是多少。”
據(jù)一位參與政策制定的官員介紹，今年9月下旬，建設(shè)廳將關(guān)于價(jià)格核算的設(shè)想上報(bào)至省政府，得到了省領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，批示中除了希望抓緊落實(shí)外，還建議定期動(dòng)態(tài)分析，以半年或季度為周期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。盡管輿論對(duì)政策操作性存在質(zhì)疑，陜西省商品房?jī)r(jià)格核算的政策仍將以試點(diǎn)形式進(jìn)行推進(jìn)。
2012年9月，西安市商品房平均價(jià)格為6823元/平米，相比于2010年和2011年的數(shù)據(jù)漲幅并不大。據(jù)西安萬(wàn)科一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹：“2010年以來，隨著限貸和限購(gòu)政策的相繼實(shí)施，加之本地工薪階層收入水平不高，陜西省商品房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定。”
為何在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的背景下，陜西省要出臺(tái)“限利”的調(diào)控新政？張繼剛解釋稱，陜西省出臺(tái)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)核算的政策主要基于兩方面原因：首先，以往“一房一價(jià)”僅是報(bào)備制，對(duì)于價(jià)格控制并沒有落實(shí)到位；其次，陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨低迷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月-9月西安市商品房銷售790萬(wàn)平方米，同比下降了7.3%。
張繼剛表示，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)判斷存在差異，購(gòu)房者觀望態(tài)度日漸濃厚，導(dǎo)致許多地方住宅銷量下滑。通過政府指導(dǎo)的方式，可以讓大家了解各區(qū)域的房?jī)r(jià)狀態(tài)，引導(dǎo)剛性需求購(gòu)房者理性消費(fèi)，進(jìn)而活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。
限利令不會(huì)全面鋪開
“限制利潤(rùn)水平違背市場(chǎng)化原則”、“如何防止開發(fā)商虛報(bào)成本”、“物價(jià)部門怎么針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目核算成本”，在陜西省調(diào)控新政的討論中，對(duì)可操作性的質(zhì)疑聲不斷。
“重在宏觀引導(dǎo)，不做微觀定位”，張繼剛明確表示，“在政策落實(shí)過程中，管理部門不會(huì)對(duì)備案項(xiàng)目做具體核算，只是要求其備案價(jià)格符合區(qū)域合理價(jià)格區(qū)間。”
據(jù)了解，陜西省擬選擇一些典型區(qū)域作為試點(diǎn)，選取已完成銷售或接近完成銷售的項(xiàng)目為樣本，參考它們的開發(fā)建設(shè)成本，上浮10%的利潤(rùn)水平，作為該區(qū)域平均價(jià)格的基準(zhǔn)。合理價(jià)格區(qū)間公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。開發(fā)建設(shè)單位須在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，否則將不予備案。