在二手房消化了大部分剛性需求的情況下，一手房長(zhǎng)期面臨著供應(yīng)過(guò)剩的局面，這也是導(dǎo)致東莞新房?jī)r(jià)格一直“不溫不火”的原因之一。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2007年，東莞全市一手房成交均價(jià)為5822元/平方米，2012年為8315元/平方米，5年間累計(jì)漲幅僅為42%。
在車德銳看來(lái)，針對(duì)二手房的個(gè)稅政策更容易對(duì)一些差價(jià)較大的房源產(chǎn)生影響。“比如買來(lái)的時(shí)候是4000元/平方米，賣出去的時(shí)候變成了7000元/平方米，1套100平方米的差額達(dá)到了30萬(wàn)元。”他表示，在這種情況下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市場(chǎng)。
如果將廣州和東莞進(jìn)行對(duì)比，廣州房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)僅集中在以珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]為中心的區(qū)域，但用車德銳的話說(shuō)，“東莞有28個(gè)鎮(zhèn)，每一個(gè)鎮(zhèn)都有一個(gè)中心，投資的集聚效應(yīng)并不強(qiáng)。”除此之外，東莞本地人習(xí)慣大戶型，外地人也受此影響，一旦單價(jià)太高，大戶型的總價(jià)就會(huì)讓買家難以接受，因此單價(jià)“漲不上去”。
在實(shí)地調(diào)查中，記者還了解到，在進(jìn)行“舊改”之后，東莞市政府會(huì)為城中村的原住村民建設(shè) “農(nóng)民公寓”。這種公寓大約按照家庭人口每人30平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提供，但并不進(jìn)入市場(chǎng)流通。“農(nóng)民公寓”采用與普通商品房一樣的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，因此已經(jīng)消化了部分本地需求。
執(zhí)行層面仍有“空子”可鉆/
除東莞本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局和城市特性等因素之外，記者發(fā)現(xiàn)，盡管個(gè)稅政策十分嚴(yán)格，但“無(wú)所不能”的市場(chǎng)還是找到了“空子”。例如“差額”中的“合理費(fèi)用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通過(guò)一些手段來(lái)提高這些費(fèi)用，相應(yīng)地減少計(jì)稅的金額。
除此之外，由于一些房源樓齡較久，如何衡量其原有的價(jià)格成為難題。此前，東莞市場(chǎng)的普遍做法是，由房產(chǎn)中介交由專門的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)評(píng)估價(jià)向地稅部門申報(bào)稅費(fèi)。
由于沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只要 “買通”評(píng)估公司，就可以做高房子的原有價(jià)值，減少征稅金額。
但2012年3月31日，東莞二手房評(píng)估系統(tǒng)正式上線，并且統(tǒng)一了東莞二手房交易價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)。但車德銳稱，此舉“規(guī)范了行業(yè)，但沒(méi)有規(guī)范市場(chǎng)。”正如他所說(shuō)，這套評(píng)估系統(tǒng)出臺(tái)之后，此前的評(píng)估公司基本退出市場(chǎng)，行業(yè)也有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但東莞南城區(qū)某中介公司的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“現(xiàn)在還是按照差額20%征稅，但只要支付一些費(fèi)用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，另外一種被東莞業(yè)內(nèi)人士所詬病的“潛規(guī)則”則是，不管按照何種標(biāo)準(zhǔn)征稅，這些稅費(fèi)都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到買家身上。
車德銳指出，其他城市執(zhí)行這一政策首先要解決兩個(gè)問(wèn)題，一是房屋的原有價(jià)值如何準(zhǔn)確評(píng)估；二是征收的稅費(fèi)一定要按照相關(guān)規(guī)定，由賣家來(lái)承擔(dān)。
綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋定則認(rèn)為，在此之前，征稅標(biāo)準(zhǔn)之所以會(huì)出現(xiàn)兩種版本 （一種是按照差額的20%，另一種是按照成交總價(jià)的1%），就是因?yàn)樵趯?shí)際操作過(guò)程中，房屋的原有價(jià)值如何衡量是個(gè)難題，這個(gè)“缺口”導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)很多避稅的方法。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）