建議5

　　開征遺產稅有助于推動以房養老

　　近兩年，部分銀行已開展“住房反向抵押”的業務，但規定必須是抵押人至少有兩套住房，且所抵押的房產最多抵押期限不超過10年。

　　孟曉蘇指出，反向抵押貸款是從歐洲和美國學的。美國在1980年代出現了一批住房富人、貨幣窮人，因此從上世紀90年代中期，就出現了很多美國老人用大房換小房，到如今更多選擇反向抵押貸款來養老。美國這種方式盛行的前提，就是有高額的遺產稅。

　　孟曉蘇認為，開征遺產稅可以推動以房養老的發展。如果一套房屋在老人生前已分期被套現、或是產權已經過戶給保險公司，住房反向按揭養老保險就屬于依法避稅。同時，老人在生前就把自住房產提前逐步變現，不僅能提高自己生活水平，還能隨時補貼到子女身上。孟曉蘇還提出，鑒于中國房價上漲的趨勢，建議遺產稅的起征點設為1000萬元起。

　　養老的四種解決方案

　　案例

　　上海七旬老人楊招娣在丈夫死后被子女離棄。她除有低保，還有套小居房改房。老人該如何養老？若租房養老，月租1500元加低保夠住養老院；若反向抵押可每月獲得1.5萬元生活費并終生住房，如果再將房子出租則可再得1500元，但房子不能傳子女。老人該如何選擇？

　　方案一：靠低保每月1500元自住養老，房子留著死后傳給子女。

　　方案二：把房租出去，低保加1500元租金夠住民政養老院，生活水平不高但有保障，房子死后可傳子女。

　　方案三：賣房養老。房產連年升值，目前老人的房改房約值200萬元。賣房錢存銀行拿利息，搬入高端養老院。但房產升值今后跟她無關。

　　置換房產：

　　以老人原有物業進行置換，進入養老公寓。如果一次性交付“租金”，便可長期居住直至離世。也可以選擇每月繳付租金。如果需要終止租約，租戶還可以按租住年期，取回部分租住費。

　　方案四：進行反向抵押養老保險。將房產抵押養老，可每月獲得1.5萬元，可終生拿錢并可繼續居家，若出租房還能多得一份租金。且能繼續分享房產升值。如果未來其房產增值到400萬元，則每月可得3萬元。

　　參保后老人過早離世不就吃虧大了嗎？其實這種產品規定：老人隨時有房產贖回權；去世后其近親屬也有優先購買權；房屋拍賣價格高出部分可付給家屬或按老人遺愿處置。

　　建議6

　　鼓勵保險公司投資養老服務產業

　　“除了以房養老外，政府應鼓勵所有形式、所有層次的養老服務，包括社區養老、居家養老、養老院養老等，對中低收入群體的支持力度要更大一些。”陳秉正表示，在養老支持政策上，需要政府在多方面給予支持。例如，在土地方面，政府應該專門規劃一些地方用來做養老設施；在人才領域，也應該設置一些從業資格認證、行業協會等措施；而在市場方面，鼓勵保險公司投資養老服務型不動產項目。

　　北京某壽險公司高層管理人員告訴記者，“以房養老”雖然看起來其核心是一個金融業務，但實際上最困難的還是服務。目前市場上大多數老人最需要的并不是錢，需要的是專業的服務人員，在這一點上，目前金融機構能夠提供的專業養老服務人員非常匱乏，如果這一短板能夠補上，“以房養老”的吸引力將大大提高。

　　建議7

　　將資產證券化配套放開

　　“以房養老”對于銀行而言是個長期業務，短則十年，長可達二三十年。王勝春認為，隨著未來以房養老業務量的增大，銀行流動性或面臨考驗。因此在推進“以房養老”的同時，應配套地將資產證券化逐漸開放，讓更多的銀行及金融機構能夠有資產證券化的資格，從而盤活流動性。