業內人士也普遍認為，“以房養老”需要真正發達的資產證券化市場，以便于市場上各機構能夠自由進行資產的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機構愿意來承擔和分散資金占用、資產貶值的風險。

　　建議8

　　放寬以房養老準入門檻

　　“住房反抵押貸款既屬于貸款業務，又包含了養老年金的功能，即兼具傳統意義上的銀行產品功能和保險產品功能，因此，無論是銀行還是保險公司，能否單獨經營此類貸款業務？這個問題還需要有關監管部門在市場準入方面做出規定。”清華大學中國保險與風險管理研究中心主任陳秉正表示，開展“以房養老”試點，需要在準入門檻上予以放開，以進一步培育和促進市場主體的增長和發展。

　　除了在金融領域的市場放開之外，某大型保險公司壽險部負責人表示，當“以房養老”執行若干年之后，金融機構勢必會面對如何處置大量留存房地產的問題，而在以前，金融機構大多是以不良資產的方式去處理，因此需要監管部門在資產處置上對金融機構放開更多渠道。

　　建議9

　　金融機構應加強風險管控設計

　　按照國外已經運作成熟的“以房養老”經驗，一般而言，“以房養老”主要面臨著三類風險，而這三類風險幾乎是“以房養老”不可避開的。

　　一是房地產價格波動風險。房產價值的波動是金融機構和房主最為關心的一類風險，前者擔心房價下跌，后者擔心房價升值。尤其是在泡沫化比較嚴重的階段，以不動產現在價值進行評估，存在較大風險。

　　二是利率風險。畢竟房產反向抵押是一種貸款產品，自身就存在利率風險，特別是反向抵押，這樣的貸款期限越長，金融機構所面臨的利率風險就越高。

　　三是長壽風險。雖然大多數情況下，保險公司等金融機構都可以通過大數法則進行精算，對客戶的平均壽命進行預測，但不排除醫學的突飛猛進，造成人們平均壽命的快速延長，這可能會造成金融機構要向借款人支付高于事前預計年金的風險。

　　面對上述三大風險，陳秉正認為，在試點推行之前，參與以房養老試點的金融機構要做好應對這些風險的管控機制，加強對產品的設計，尤其是對風險管控的設計。

　　建議10

　　給予金融機構減免稅的鼓勵

　　陳秉正建議，給予參與以房養老的金融機構適當的稅收優惠，如營業稅、所得稅的減免等。

　　事實上，給養老產業提供稅收優惠的政策目前已經執行，只是大多數還集中在行政收費層面。《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，對非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。但在市場較為關注的稅收層面，至今尚未實質性的優惠政策。

　　除此之外，陳秉正還認為，如果老年人選擇“以房養老”，未來，對其免征房產稅等稅種值得深入研究。他建議，如果是老人的唯一住房參與反向抵押，那么國家就應該對其免征房產稅，而如果是擁有幾套房，則應該區別對待，以防止其通過“以房養老”避稅。（人民網）