華潤(rùn)置地城西項(xiàng)目占地500畝、天朗長(zhǎng)安項(xiàng)目占地600畝、雨潤(rùn)城北項(xiàng)目3000畝、萬(wàn)通城西項(xiàng)目5600畝、宏府長(zhǎng)安項(xiàng)目1000余畝、金輝曲江二期項(xiàng)目占地920畝、高科浐河項(xiàng)目約560畝……從去年至今，一個(gè)個(gè)大盤相繼亮相西安，從這些大盤所處的區(qū)域來(lái)看，多數(shù)分布在城東、城西、長(zhǎng)安、曲江二期等區(qū)域，成為真正意義上的“近郊大盤”。
業(yè)內(nèi)人士斷言，近郊大盤雖然剛剛起步，但照目前的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，近郊大盤會(huì)成為眼下和未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)西安樓市新的發(fā)展趨勢(shì)，并推動(dòng)西安城市化進(jìn)程加快。
大體量項(xiàng)目“偏愛(ài)”城郊
從去年開(kāi)始至今，成百上千畝的大盤頻頻亮相西安，并一再刷新西安大盤記錄。無(wú)論是華潤(rùn)·二十四城、天朗·長(zhǎng)安、金地·西灃公元、空港·綠地新城，還是今年剛剛亮相的金輝·世界城、宏府龍翔長(zhǎng)安、高科麓灣等項(xiàng)目，項(xiàng)目占地均在500畝以上，總建面也都超過(guò)百萬(wàn)平方米，改寫著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)“150畝以上即大盤”的歷史。
采訪中記者還了解到，這些近郊大盤大部分都涵蓋商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店、公寓、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)；而從這些大盤的分布區(qū)域來(lái)看，大多數(shù)都分布在城西、城東、城北、曲江二期、長(zhǎng)安等近郊區(qū)域。此外，根據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年二季度，灃東新城、曲江二期及長(zhǎng)安區(qū)土地放量明顯，分別位列全市前三名，占據(jù)全市總供應(yīng)量40%。從供應(yīng)土地的規(guī)模來(lái)看，占比最大的是6萬(wàn)平方米規(guī)模地塊，這些地塊中主要是以商住綜合用地為主，集中在城南、長(zhǎng)安、城東區(qū)域。記者從克而瑞提供的今年1—5月各規(guī)模經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)占比圖來(lái)看，6萬(wàn)㎡以上地塊占比達(dá)到39%。
為此，業(yè)內(nèi)相關(guān)專業(yè)人士指出，從目前樓市開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及土地供應(yīng)來(lái)看，眼下及未來(lái)幾年，近郊大盤將成為西安樓市發(fā)展新趨勢(shì)。
多方因素育近郊大盤“誕生”
在分析近郊大盤成因時(shí)，各方人士給出不同答案。城南一位不愿透露姓名的項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于西安傳統(tǒng)的城市中心土地資源緊缺、地價(jià)高，使得企業(yè)拿地困難，這也是導(dǎo)致近郊大盤形成的根本原因。他的觀點(diǎn)得到大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。
克而瑞西安片區(qū)推廣運(yùn)營(yíng)總監(jiān)兼總經(jīng)理助理張計(jì)衛(wèi)接受記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，西安主城區(qū)可供選擇的地塊已經(jīng)不多；城中村經(jīng)過(guò)這幾年的開(kāi)發(fā)，可開(kāi)發(fā)的土地也越來(lái)越少。此外，高新一期、曲江一期、浐河邊等用地也越來(lái)越有限。隨著交通條件的改善，西安的城市框架逐漸拉大，樓市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域也不再是早先傳統(tǒng)的幾個(gè)區(qū)域，目前供地量大的區(qū)域都是一些新興區(qū)域，這些區(qū)域里缺乏各種生活和城市配套，而小項(xiàng)目很難拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，因此政府在掛地時(shí)會(huì)做綜合型大盤方面的引導(dǎo)，最終導(dǎo)致城郊項(xiàng)目多以中大型項(xiàng)目為主。
西安朗成房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理張琦則認(rèn)為，土地資源稀缺只是造成近郊大盤出現(xiàn)的原因之一，近郊大盤頻頻亮相還有兩個(gè)重要原因，一是西安作為以國(guó)際化大都市為發(fā)展目標(biāo)的城市，需要將主體城區(qū)和其衛(wèi)星城區(qū)的各個(gè)功能相互分開(kāi)，這便從根本上改變了西安原有的居住模式，而近郊大盤則有足夠的規(guī)模帶動(dòng)這種改變；二是全國(guó)一線品牌的戰(zhàn)略布局習(xí)慣決定了他們?cè)谶M(jìn)入一個(gè)城市時(shí)，會(huì)首先選擇成本不高、土地價(jià)格能夠負(fù)擔(dān)的起的近郊區(qū)域來(lái)開(kāi)發(fā)。此外，隨著房地產(chǎn)融資平臺(tái)對(duì)一線品牌房企的大力支持，更是加大了郊區(qū)規(guī)模性開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式的數(shù)量。