后期對開發(fā)貸的限制，源于對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的限制，而采取對行業(yè)貸款的全面緊縮。國有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企，被迫通過信托、基金和民間資本融資，資金成本動輒12%—18%。

　　在一個成熟的市場中，開發(fā)企業(yè)的融資來源，更多來自于直接融資而非間接融資。但國內(nèi)A股市場自2010年5月關(guān)閉對房企IPO和再融資的閘門后，開發(fā)商基本喪失了這一通道，更加依賴大銀行系統(tǒng)的高息資本，高企的資金成本進一步加權(quán)至房價。

　　作為最基本的生產(chǎn)原料，土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003—2010年，全國地價水平(房地產(chǎn)開發(fā)購置土地費用除以購置面積)年均漲幅為22.9%，而同期的房價水平的年均漲幅為16.1%。

　　過去十年間，政府對土地的調(diào)控，大致可分為三類：一是將過去協(xié)議出讓改為招拍掛，二是打擊囤地行為，加快開發(fā)周期，三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶型、保障性住房傾斜。

　　2004年8月31日之后，所有經(jīng)營性土地一律要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。此外，開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可將土地收回。擠出不具備開發(fā)資質(zhì)的投資人和杜絕權(quán)力尋租，是明確招拍掛方式主導(dǎo)土地出讓的關(guān)鍵訴求。

　　招拍掛同時給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求：原先開發(fā)商和政府共同找地、開發(fā)土地，到由政府全包，資源配置效率大大下降。此外，由于價高者得的特點，土地拍賣的火爆場面頻出不窮，“面粉價高過面包”的恐慌，不斷刺激房價攀升。

　　在官方的邏輯中，土地供應(yīng)緊缺，責任并不在政府，而是開發(fā)商——他們通過囤積土地，坐等升值，使得房屋售價與土地初始成本之間形成巨大的利潤空間。因此在很長一段時間里，盤活開發(fā)商手中的存量土地，成為調(diào)控者的一項重要任務(wù)。

　　但事實上，1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對土地的出讓、交費和開發(fā)時限有著明確規(guī)定，國土部在2003年之后，還在不斷出臺“新規(guī)”督導(dǎo)全國土地市場，時至今日仍然影響了很多人的判斷：正是開發(fā)商囤積居奇推高房價。

　　但到了2010年底，故事才水落石出。國土資源部公布了全國閑置土地的信息：全國1457宗土地總面積9772.4公頃，其中約70%為住宅用地，合同價款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗，其中住宅用地約3145.58公頃，可建設(shè)住宅約3700萬—4000萬平方米，這在當年7月公布的全國開復(fù)工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤活存量以增加供給的實際效果，可想而知。

　　加大保障性住房和普通商品房的土地供應(yīng)，也是自2006年以來調(diào)控的重要政策。是年5月，國家明確90/70政策；2008年規(guī)定，住宅用地中，90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過70%以上；2010年再出政策，要求五年內(nèi)建成3000萬套保障性住房。

　　雖然從供地總量上，各地的確出現(xiàn)了比較明顯的增幅，但刨開保障性住房用地、工業(yè)用地，京滬等大城市的商品住宅用地供應(yīng)，實際上并沒有實質(zhì)的增加，而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。

　　受刺激的需求和未完成的保障

　　城市新增人口住房需求和持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境，極大刺激購房需求

　　住房保障體系的不成熟，增加了商品房市場壓力

　　行政壓制需求的必然結(jié)果，是開發(fā)商生產(chǎn)積極性不足，加劇供需結(jié)構(gòu)失衡

　　處在房地產(chǎn)發(fā)展的初中級階段，國內(nèi)住房需求原本就十分旺盛。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計，近年新增人口、住宅改善對存量住宅面積的需求年度增長約為5%—7%。而同期年度新建住宅量相當于存量的4%—5%。也就是說，在未考慮折舊需求的情況下，市場每年仍有1—2個百分點的缺口。這種供需不平衡，被普遍認為是住宅上漲的基本動因。