后期對(duì)開(kāi)發(fā)貸的限制，源于對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的限制，而采取對(duì)行業(yè)貸款的全面緊縮。國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企，被迫通過(guò)信托、基金和民間資本融資，資金成本動(dòng)輒12%—18%。
在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資來(lái)源，更多來(lái)自于直接融資而非間接融資。但國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)自2010年5月關(guān)閉對(duì)房企IPO和再融資的閘門(mén)后，開(kāi)發(fā)商基本喪失了這一通道，更加依賴(lài)大銀行系統(tǒng)的高息資本，高企的資金成本進(jìn)一步加權(quán)至房?jī)r(jià)。
作為最基本的生產(chǎn)原料，土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003—2010年，全國(guó)地價(jià)水平(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地費(fèi)用除以購(gòu)置面積)年均漲幅為22.9%，而同期的房?jī)r(jià)水平的年均漲幅為16.1%。
過(guò)去十年間，政府對(duì)土地的調(diào)控，大致可分為三類(lèi)：一是將過(guò)去協(xié)議出讓改為招拍掛，二是打擊囤地行為，加快開(kāi)發(fā)周期，三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶(hù)型、保障性住房?jī)A斜。
2004年8月31日之后，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)詤f(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。此外，開(kāi)發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可將土地收回。擠出不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的投資人和杜絕權(quán)力尋租，是明確招拍掛方式主導(dǎo)土地出讓的關(guān)鍵訴求。
招拍掛同時(shí)給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求：原先開(kāi)發(fā)商和政府共同找地、開(kāi)發(fā)土地，到由政府全包，資源配置效率大大下降。此外，由于價(jià)高者得的特點(diǎn)，土地拍賣(mài)的火爆場(chǎng)面頻出不窮，“面粉價(jià)高過(guò)面包”的恐慌，不斷刺激房?jī)r(jià)攀升。
在官方的邏輯中，土地供應(yīng)緊缺，責(zé)任并不在政府，而是開(kāi)發(fā)商——他們通過(guò)囤積土地，坐等升值，使得房屋售價(jià)與土地初始成本之間形成巨大的利潤(rùn)空間。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商手中的存量土地，成為調(diào)控者的一項(xiàng)重要任務(wù)。
但事實(shí)上，1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對(duì)土地的出讓、交費(fèi)和開(kāi)發(fā)時(shí)限有著明確規(guī)定，國(guó)土部在2003年之后，還在不斷出臺(tái)“新規(guī)”督導(dǎo)全國(guó)土地市場(chǎng)，時(shí)至今日仍然影響了很多人的判斷：正是開(kāi)發(fā)商囤積居奇推高房?jī)r(jià)。
但到了2010年底，故事才水落石出。國(guó)土資源部公布了全國(guó)閑置土地的信息：全國(guó)1457宗土地總面積9772.4公頃，其中約70%為住宅用地，合同價(jià)款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗，其中住宅用地約3145.58公頃，可建設(shè)住宅約3700萬(wàn)—4000萬(wàn)平方米，這在當(dāng)年7月公布的全國(guó)開(kāi)復(fù)工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤(pán)活存量以增加供給的實(shí)際效果，可想而知。
加大保障性住房和普通商品房的土地供應(yīng)，也是自2006年以來(lái)調(diào)控的重要政策。是年5月，國(guó)家明確90/70政策；2008年規(guī)定，住宅用地中，90平方米以下的戶(hù)型和保障性住房必須超過(guò)70%以上；2010年再出政策，要求五年內(nèi)建成3000萬(wàn)套保障性住房。
雖然從供地總量上，各地的確出現(xiàn)了比較明顯的增幅，但刨開(kāi)保障性住房用地、工業(yè)用地，京滬等大城市的商品住宅用地供應(yīng)，實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的增加，而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。
受刺激的需求和未完成的保障
城市新增人口住房需求和持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境，極大刺激購(gòu)房需求
住房保障體系的不成熟，增加了商品房市場(chǎng)壓力
行政壓制需求的必然結(jié)果，是開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)積極性不足，加劇供需結(jié)構(gòu)失衡
處在房地產(chǎn)發(fā)展的初中級(jí)階段，國(guó)內(nèi)住房需求原本就十分旺盛。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì)，近年新增人口、住宅改善對(duì)存量住宅面積的需求年度增長(zhǎng)約為5%—7%。而同期年度新建住宅量相當(dāng)于存量的4%—5%。也就是說(shuō)，在未考慮折舊需求的情況下，市場(chǎng)每年仍有1—2個(gè)百分點(diǎn)的缺口。這種供需不平衡，被普遍認(rèn)為是住宅上漲的基本動(dòng)因。