2003年以來，盡管央行對貨幣政策表述歷經了“適度寬松、寬松、適度從緊、從緊”等多次變化，但每年都在向市場注入大額凈頭寸：2006年為14500億元，2007年為4700億元，2008年高達18600億元，2009年更是高達27500億元。中國處于史上最“不差錢”的十年中，而金融危機期間的10萬億貨幣投放，更是將這一狀況推高至頂峰。

　　持續的貨幣寬松，帶來了通脹和資產價格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道，使得持有不動產的增值收益，大大超過持有貨幣或投向實業，極大刺激人們對房產的潛在需求。

　　從2006年開始，政府開始認識到，住房需求必須區別化地滿足，政府有義務保障中低收入者基本居住權利。“加快建設廉租房、規范經濟適用房”，十年中首度出現在國務院常務會的決議中。但住房保障制度在對象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認識，也沒有成型的制度設計。

　　但許多保障房尤其是經濟適用房，成為權力尋租的地帶。而更需要引導的廉租房體系，則在很長時間里沒有得到應有的重視。地方財政的壓力和商業銀行的動力不足，也成為這項需要長期建設、動態維護制度建成的障礙之一。

　　2010年，保障房建設被提到與控制房價同樣的高度。各地政府與中央簽訂了“軍令狀”，以確保各項要素配套到位、嚴格遵循建設進度。在長效機制尚未建立前，行政命令的結果卻是，只見開工不見竣工、重產權房輕租賃房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。

　　因此，流動性泛濫的市場周期中，房屋的資產屬性得到了充分的體現，其保障屬性則不然。通過配置不動產實現財富保值增值的群體，一時間成了“身邊的野蠻人”。購房者被人為區分為剛需、投資和投機三種。后兩者成為調控的打擊對象。

　　2011年，政府出臺了另一項壓制需求的政策——限購，輔以對本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮，對三套以上住房停貸。其初衷，是將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。

　　盡管這項被稱作“史上最嚴”的政策，通過近乎一刀切的方式，錯殺很多大城市移民的購房需求和改善性需求，但在房價控制指標上，取得了明顯的成效。從2010年—2011年的兩年間，全國70個大中城市新建商品房房價穩中有降的由10個增至68個。土地市場也降至冰點。

　　開發商開始逃離“兩限”最嚴的城市，到二三線城市投資。但受制于人口凈流入不足和公共配套措施匱乏，戰略大轉移并沒有太大收獲。而相較于供給平衡的二三線城市，一線城市的需求則被強力壓抑。

　　2012年3月，地產大佬任志強(微博)預言，由于限購限貸等嚴控措施，過去兩年中開發商的生產積極性受挫，住宅項目開工量和開工面積均出現了負增長，一年后一線城市房價將出現暴漲。

　　供求關系決定價格的鐵律再次生效。到2012年下半年，房價劃出了一條陡然上升的尾線，比任的預測提早了幾個月，這一趨勢延續到了2013年5月份。

　　稅費調節的理想與現實

　　重交易輕保有的稅收結構，并不能有效盤活存量住宅，反而滋生更多的投資欲望

　　房產稅的調節和替代效應，仍有待政策加速推進

　　稅費作為調節供需平衡的手段，在國內調控中占據舉足輕重的角色。

　　一個得到大量共識的數字是，房價中有60%—70%的部分都通過稅費方式流入政府。

　　過去十年間，圍繞調控的稅費調整，主要涉及房產交易的營業稅、個人所得稅的稅率調節。對應周期內房價的變動，很難看到這些政策產生了明顯的效果。因為在供需不平衡的賣方市場中，稅費無論是以買方還是賣方為征收對象，最后都很容易被轉嫁到購買方，從而推動房價的上漲。