而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時，國土部門承認(rèn)該問題“比較復(fù)雜，既關(guān)系到社會公共利益，也關(guān)系到土地所有者和土地使用者的權(quán)益”。

　　2007年8月30日，第十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，并自公布之日起施行。

　　該法將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續(xù)期和未申請續(xù)期。再將申請續(xù)期的分為準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)兩大類。準(zhǔn)予續(xù)期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)的則要收回使用權(quán)，至于補償與否，該法未提及。

　　這與2007年10月1日施行的《物權(quán)法》又有出入。《物權(quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期，并不要求土地使用者申請續(xù)期。

　　08文本正是基于這兩部法律，其第25條到27條，既承認(rèn)《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期的規(guī)定，又采用了《城市房地產(chǎn)管理法》的分類處理方式。但顯然，08文本里面“申請續(xù)期”的土地使用權(quán)不包括住宅建設(shè)用地。

　　上海市規(guī)土局在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知上出現(xiàn)“出讓人無償收回”的字樣，顯然不合法。

　　住宅房存在多久，地的期限就存在多久

　　在1988年的憲法修正案之前，憲法對于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一直持否定態(tài)度。

　　在1990年實施的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（即國務(wù)院55號令）中，還規(guī)定了“出讓年限屆滿，出讓人有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得。”

　　“這樣的規(guī)定是因為，在那之前并沒有把市場經(jīng)濟的因素充分引入土地利用中去。”王軼介紹說。而且，雖然出讓人無償收回并取得地上建筑物的所有權(quán)，但也一定會采用別的方式對使用人進行安置。“文獻中，這樣的例子很多。那個時候都是通過政策，通過一事一議的方式解決。比如一所大學(xué)的土地使用權(quán)被無償收回，其地上建筑物及附著物所有權(quán)也會被無償收回，但政府會通過財政投入的方式在另外的地方重新建起一所大學(xué)。”

　　住宅用地使用權(quán)出讓最高年限為70年這一規(guī)定的最初來源也是國務(wù)院55號令。為什么是70年？即便是物權(quán)法草案起草人之一的王軼也并不非常清楚。

　　目前的一個傳說是：70年期限是把土地作為一種資產(chǎn)，考慮其經(jīng)營、回報情況，并結(jié)合國際經(jīng)驗而制定的。另一個說法是與人的壽命長度有關(guān)，因為一般中國人的預(yù)期壽命是70歲左右。

　　這一期限限制與房產(chǎn)所有權(quán)的永久性形成了一個可預(yù)期的沖突，到期土地怎么辦？

　　1994年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了國務(wù)院55號令“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”的規(guī)定，對于土地使用權(quán)年限屆滿的處理方式強調(diào)了“提前一年申請續(xù)期”的方法。

　　而《物權(quán)法》更進一步，“房地產(chǎn)住宅用地”的期限屆滿以后可以“自動續(xù)期”。且續(xù)期沒有條件限制，在任何情況下都可以續(xù)。

　　“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物權(quán)法草案起草人之一、全國人大法律委員會委員王利明在《物權(quán)法》通過時曾這樣公開表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。

　　何以保證“國不與民爭利”

　　“七議其稿”的《物權(quán)法》雖然艱難地寫上了“自動續(xù)期”，但到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費、怎么收費等問題都沒有規(guī)定細(xì)化。

　　70年大限的概念并沒有被完全消除。