“土豆”不會(huì)總是賣高價(jià)，民宅從長(zhǎng)期來(lái)看也沒(méi)有太大投資價(jià)值。從長(zhǎng)期來(lái)看，高檔房投資風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房小得多。
過(guò)去兩年間房地產(chǎn)價(jià)格的飆升令人眩目，大量熱錢在財(cái)富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的投資回報(bào)。
土豆不能總賣高價(jià)
房地產(chǎn)投資有個(gè)怪現(xiàn)象，就是性價(jià)比低的民宅升值反而快。比如，在北京兩年前如果以4000元/平方米的價(jià)格在比較偏遠(yuǎn)的地段購(gòu)買普通民宅，目前的二手房成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/平方米到1萬(wàn)元/平方米之間，投資回報(bào)100%；反過(guò)來(lái)，在兩年前購(gòu)買中檔公寓花費(fèi)大約8000元/平方米，而今天的二手房的成交價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右，投資回報(bào)不足50%。顯然在過(guò)去幾年投資民宅可以獲得高回報(bào)。
內(nèi)在價(jià)值低的民宅價(jià)格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛(ài)爾蘭爆發(fā)饑荒，導(dǎo)致土豆價(jià)格暴漲，而老百姓反而購(gòu)買更多的土豆而不是其它價(jià)格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價(jià)格上漲讓老百姓更沒(méi)有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來(lái)購(gòu)買更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無(wú)法理解地步。過(guò)去兩年低檔民宅價(jià)格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒(méi)有太大投資價(jià)值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲讓本來(lái)可以購(gòu)買中高檔住房的居民不得更改購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而購(gòu)買性價(jià)比低的住宅，這也是民宅價(jià)格大漲的根本原因。
“土豆”不會(huì)總是賣高價(jià)，民宅從長(zhǎng)期來(lái)看也沒(méi)有太大投資價(jià)值。第一，低檔民宅的地段、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境都會(huì)讓高端自用客戶卻步，因此無(wú)法長(zhǎng)期維持高價(jià)；第二，就政策導(dǎo)向來(lái)看，政府限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢(shì)，這種政策導(dǎo)向隨著時(shí)間的推移會(huì)明顯影響低檔民宅價(jià)格。所以未來(lái)5年隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增加，居民住房升級(jí)和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價(jià)格上漲必將大幅放慢。
捕捉地產(chǎn)未來(lái)熱點(diǎn)
《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說(shuō)：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒(méi)有的，連他所有的，也要奪過(guò)來(lái)。”越是有錢的人越有錢，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢人可以投資于普通大眾暫時(shí)買不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢(shì)讓有錢人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來(lái)升值。
過(guò)去幾年全國(guó)掀起了轟轟烈烈的購(gòu)房運(yùn)動(dòng)，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計(jì)代價(jià)的購(gòu)房，這種全民性需求的爆發(fā)是過(guò)去房地產(chǎn)尤其民宅價(jià)格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級(jí)的需要會(huì)推高中高檔公寓的價(jià)格，這可能是未來(lái)5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。
目前，北京地區(qū)中高檔公寓格都已過(guò)萬(wàn)元，偏高的價(jià)格讓中高檔公寓成交略顯沉寂，但相比低檔民宅，中高檔公寓無(wú)論一、二手房屋性價(jià)比都更高，投資潛力更大。在前兩年全民的購(gòu)房熱潮中，北京大量的中高端群體倉(cāng)促購(gòu)買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)逐漸理性，以及居民收入的提高，未來(lái)中高檔公寓必將再次成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。
投資需注重核心價(jià)值
一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高檔住宅總價(jià)高、維護(hù)成本高不如購(gòu)買小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像買股票不買長(zhǎng)期看好藍(lán)籌股，反而買價(jià)格便宜的垃圾股一樣沒(méi)有道理。
從投資角度看，中高檔住宅長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)反而要小。首先，過(guò)度炒作普通民宅有違國(guó)家政策導(dǎo)向，未來(lái)不確定政策因素非常多，而高檔住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能小；其次，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候普通住宅下跌幅度超過(guò)一倍的比比皆是，但高檔住宅的下跌幅度明顯要小。尤其是2006年以來(lái)日本的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見金”，價(jià)格迅速上漲50％的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價(jià)格上漲幅度則較小。可見高檔房屋投資的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房投資小得多。