即使美國次級債風險不進一步惡化，也足以引起中國房貸市場的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。國人買房也應量入為出，謹慎舉債買房，避免成為房奴和“負翁”。

　　2007年美國次級債風險爆發(fā)，導致美國及全世界主要股市大幅震蕩，一時間風聲鶴唳，草木皆兵，各國央行不得不注巨資干預。

　　美次級債風險仍未結束

　　次級抵押貸款，是指信用狀況不佳的人沒有抵押甚至不需支付首付款便可在銀行獲得的住房貸款。銀行又將這些房產通過信用評級公司評級，證券化賣給投資人，形成次級債。這些次級債又可形成債券衍生品。次級債持有人又可以將次級債抵押給銀行，取得貸款，再買次級債，規(guī)模不斷放大。目前債券衍生品市場理論規(guī)模相當于全球債券價值的三倍。這相當于每張債券平均被重新買賣了三次。所以一有風吹草動，就牽一發(fā)而動全身。美國次級債危機完全是美國貸款機構、對沖基金、評級機構和部分沒有足夠支付能力也當“房奴”的人共同造成的。

　　美國為擺脫新經濟泡沫破滅及911危機的影響，大幅降低利率，直接導致美國房價持續(xù)上漲。而貸款機構為擴大業(yè)務量并取得更高的收益，向一些信用狀況不佳，甚至沒有還款能力證明的人發(fā)放利率高于正常利率的按揭貸款。據瑞士信貸經濟師陶冬介紹，美國“次按”申請通常采用的方法是“2-18”制度，即次按的前兩年是按照固定利率收取，此后的18年是按照浮動利率收取。這樣剛開始還款壓力非常小，等到一定時間之后，還款壓力才會陡增。大量收入不穩(wěn)定或收入較低，沒有可靠還款能力的人預期房價將持續(xù)上漲，預期的房價上漲的收益遠超過利息的付出，于是舉債買入房產。

　　但情況發(fā)生了根本變化：一是美國房價出現了普跌。據路透社和美國密歇根大學最新公布的一項聯合調查結果，美國近1/4的房屋所有者稱其房產在過去一年中出現貶值。這是自1992年以來美國出現的最嚴重的房價普跌態(tài)勢；二是美國的基準利率已從最低的1%大幅上升到5.25%的水平。

　　據謝國忠介紹，美國個人房貸中，個人承擔的是有限責任，如果個人不能償還銀行貸款，銀行只能收回住房。對于很多財務狀況不佳的美國“房奴”來說，當房產升值的預期被打破，按揭還款支出提高后難以為繼時，停止還貸似乎是利益最大化的一種選擇。2006年第四季度次級貸款違約率達到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。

　　雖然世界主要國家的央行向銀行系統注入數千億美元的資金，暫時主要股指大反彈。但因美國次級房貸在未來一兩年每月還貸額將大幅增加，可能導致更多的違約及壞賬，美國次級債風險遠未結束。即使美國次級債風險不進一步惡化，也足以引起中國房貸市場的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。

　　證券投資之父、美國證券分析師協會首任主席本?格雷厄姆曾說：“股票市場短期是投票機，從長期來說，卻是一個稱重器”。房價也是如此，短期會因為人們的過于樂觀、悲觀的心理預期而過度上漲或過度下跌，但長期的價格取決于房子的價值。

　　中國房貸市場潛藏風險

　　目前中國的房價已持續(xù)上漲近9年，漲幅巨大，而中國的商業(yè)性房貸已經從1998年的400多億元飆升到2007年7月末的4.3萬億元，漲了100多倍。由于中國房價繼續(xù)在上漲，房貸仍是銀行的優(yōu)質資產，但目前已潛伏了如下的風險：

　　利率上漲，還貸壓力增加。經過2004年來的7次加息，五年期以上房貸優(yōu)惠利率從5.184%漲到6.426%，房貸利息支出增加近四分之一，按揭還款的壓力大增。而中國人還貸壓力原本就很大：上海、北京兩地居民的整體家庭債務比例分別達到155％和122％，趕過美國同期115%的水平。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個城市平均月供收入比為35%。某網站一項調查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。