二手房以價換量成常態，置換需求主導市場重構

　　9月份成交單：6單里5單是置換客戶

　　本報記者 史博臻

　　“掛牌3個月，終于成交了。”在房地產交易中心，剛辦完二手房過戶手續的劉女士，手里攥著不動產權證書，語氣里滿是釋然。她在嘉定南翔有一套79平方米的兩居室，小區距離地鐵站步行僅8分鐘，周邊商超、學校配套齊全。為了置換松江的次新房給父母預留居住空間，今年8月掛出了房源。

　　最初，她對房源價值很有信心，認為房子戶型方正、通勤便利，又是熱門置換板塊的剛需戶型，不愁賣，但兩個月過去，前前后后接待了20多批看房客戶，問價的不少，卻始終沒人敲定。“中介跟我說，現在不少小區都在根據市場情況調整掛牌價，想快速出手就得適當調整預期，同小區成交的房源大多會在掛牌價基礎上協商。”劉女士坦言，她咬咬牙先后兩次調整價格，最終順利成交，雖然過程中做了些讓步，但新政取消了外環外限購，讓她賣完老房就能直接在松江認購新房，換房的銜接壓力反而減輕了，“能順利給家人換套寬敞些的房子，這點付出是值得的”。

　　劉女士的經歷，是樓市“金九銀十”的縮影。在這一傳統銷售旺季，上海二手房市場呈現出量穩價調的態勢。10月前29天累計成交16999套，預計全月突破1.8萬套，保持相對活躍，但價格仍處于調整期，以價換量成為普遍選擇。與此同時，置換需求取代純剛需成為市場主力，外環外區域交易活躍度顯著提升，市場從單邊下行轉向供需博弈，背后既有政策對置換鏈條的激活，更反映出二手房市場從增量到存量轉型的陣痛。

　　成交量穩中有升，政策激活置換鏈條

　　從成交數據來看，“金九銀十”的上海二手房市場實現了量的平穩釋放。據統計，9月，上海二手住宅成交1.8萬套，環比增加3%，保持小幅波動。進入10月后，成交節奏持續穩健，10月28日二手房單日成交709套，29日再攀至782套，創下自5月30日以來近150個工作日的較高水平。截至目前，10月成交套均面積約79平方米，與市場主力剛需及置換戶型特征高度契合。

　　這一組數據的背后，是“8·25”樓市新政對置換需求的精準激活。新政取消外環外限購，讓賣舊買新、以小換大的置換客戶能夠順利入市，從而打通了二手房市場的流動性堵點。

　　“9月成交單里，6單中就有5單是置換客戶，這個比例比8月明顯增多。”從事二手房中介工作8年的李娜，對市場需求的變化感受深刻。她舉例說，有位客戶在普陀桃浦有一套65平方米的老公房，新政推出后不到20天就順利賣出，隨后客戶就在嘉定新城換了一套90平方米的次新房，“客戶說以前擔心賣了老房子沒資格買新房，現在政策放開，終于能換套寬敞點的房子，給孩子留個書房”。這種置換型需求的釋放，不僅帶動二手房成交量平穩增長，更推動市區老房與外環新房的聯動，形成一賣一買的良性循環。

　　供需博弈持續，市場回暖仍需信心支撐

　　盡管成交量保持活躍，但上海二手房價格仍處于調整期，以價換量成為普遍選擇。上海中原地產二手住宅價格指數顯示，9月二手房價格指數環比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房價格指數已連續下跌5個月，并且指數也創下這輪調整的低點。從議價空間來看，當前房東平均可接受議價幅度保持在合理區間，部分房齡較長、配套偏弱的房源議價空間相對更大。

　　這種價調量升的態勢，反映出二手房市場已從“賣方主導”轉向“買方主導”，房東的定價預期與購房者的心理預期仍存在差距。“現在客戶買房都貨比三家，同個小區、同戶型的房子能找出不少掛牌的，肯定優先考慮性價比更高的。”李娜透露。

　　值得注意的是，價格調整存在結構性差異，房齡長的老公房調整更為明顯，以低總價產品為絕對主力，而次新房、優質學區房價格相對平穩。從市場交易熱點來看，9月份，300萬元以內的房源占比大約61%，繼續保持較高水平，但比8月份略有減少。交易量比較高的小區，靠前的有奉賢新城的解放新村、共康泗塘的通河一村等，這些成交房源套均面積都不超過60平方米。

　　供需博弈持續，市場回暖仍需信心支撐。當前二手房市場的核心矛盾在于房東的調價意愿與購房者的入市信心之間的抗衡。一方面，房東擔心調整幅度過大影響資產價值，尤其是置換型房東，他們需要用賣房款購買新房，若二手房價調整過多，可能會增加新房購置的壓力；另一方面，購房者仍存在觀望情緒，擔心入手后市場繼續調整，因此傾向于等待更合適時機。這種情形導致二手房市場的成交周期仍維持在3個月以上，部分房源甚至需要6個月或更長時間才能成交。