原標(biāo)題：再提“穩(wěn)樓市”釋放的信號(hào)值得深思
12月3日，國務(wù)院以“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進(jìn)行第十七次專題學(xué)習(xí)。國務(wù)院總理李強(qiáng)在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
在筆者看來，此次專題學(xué)習(xí)再提“穩(wěn)樓市”釋放的信號(hào)值得深思。新型城鎮(zhèn)化仍是未來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需的重要戰(zhàn)略，“穩(wěn)樓市”絕非短期調(diào)控的權(quán)宜之計(jì)，其深層內(nèi)涵是成為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要支撐，未來需將其轉(zhuǎn)化為推動(dòng)城鎮(zhèn)化提質(zhì)、擴(kuò)大內(nèi)需潛力的關(guān)鍵抓手，讓房地產(chǎn)市場與人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)形成良性互動(dòng)。
其一，“穩(wěn)樓市”與“好房子”工程相輔相成，滿足多元化居住消費(fèi)新需求。
當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化需求、改善性住房訴求，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的基本盤。“好房子”工程是滿足這些多元化需求、提升市場活躍度的重要推動(dòng)力。
隨著《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等國家標(biāo)準(zhǔn)落地，“安全、舒適、綠色、智慧”成為住房消費(fèi)的核心訴求，各地也紛紛出臺(tái)地方標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)這一趨勢。有的城市明確防水工程保修10年，有的將高空墜物防護(hù)列為“一票否決項(xiàng)”。各地逐步加大“好房子”供應(yīng)規(guī)模，以高品質(zhì)供給激活改善性需求。
而一系列“穩(wěn)樓市”政策持續(xù)落地則為“好房子”交易打開空間。尤其是北京、上海、深圳均調(diào)整放松了限購政策，成為地方“穩(wěn)樓市”的政策風(fēng)向標(biāo)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，僅今年前三季度，地方圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項(xiàng)支持等維度出臺(tái)穩(wěn)市場政策556次，以緩解市場調(diào)整壓力、滿足合理住房需求。未來，“好房子”有望持續(xù)支撐新房市場成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場形成新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡，穩(wěn)定行業(yè)需求總規(guī)模。
其二，“穩(wěn)樓市”與城市更新同頻共振，探索新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新路徑。
目前，城市更新逐漸從單純的舊改工程，升級(jí)為新型城鎮(zhèn)化的核心任務(wù)來推進(jìn)，既能通過存量提質(zhì)激活市場活力，又可結(jié)合“好房子”建設(shè)，共同構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
一方面，從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，我國城鎮(zhèn)有300多億平方米存量住房需要更新改造，新增需求空間大；另一方面，將城中村改造、危舊房更新與住房需求釋放相結(jié)合，既能消除安全隱患、完善城市功能，又能有效去庫存、穩(wěn)預(yù)期。
更重要的是，城市更新正在重塑房地產(chǎn)發(fā)展邏輯，即從“建房子”轉(zhuǎn)向“造空間”，通過補(bǔ)齊配套短板、提升物業(yè)價(jià)值，讓房屋回歸居住屬性的價(jià)格錨，這種“存量提質(zhì)”的發(fā)展模式，正是新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的必然要求。
其三，“穩(wěn)樓市”與房企化債互為支撐，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清與轉(zhuǎn)型。
當(dāng)前，房企流動(dòng)性壓力仍是行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的突出問題，而“穩(wěn)樓市”政策通過激活交易、拓寬融資渠道，為化債工作創(chuàng)造了有利條件。比如，在需求端，通過降低首付比例、房貸利率等釋放剛需和改善性需求；在供給端，則通過“白名單”項(xiàng)目貸款審批、保障房“以購代建”等創(chuàng)新性政策，幫助房企調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，為債務(wù)重組創(chuàng)造條件。
更重要的是，為了緩解出險(xiǎn)房企之外的企業(yè)流動(dòng)性壓力，基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）拓展至城市更新領(lǐng)域，為企業(yè)提供了長期低成本融資渠道；房票制度的兌付機(jī)制，讓開發(fā)商快速回籠資金。當(dāng)然，房企化債的推進(jìn)也有助于規(guī)范市場秩序，推動(dòng)企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，培育出更適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展需求的市場主體，為樓市穩(wěn)定提供長效保障。這種“政策支持—市場激活—風(fēng)險(xiǎn)出清”的良性循環(huán)，正是“穩(wěn)樓市”的深層價(jià)值所在。
展望未來，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展框架下，“穩(wěn)樓市”政策將持續(xù)推進(jìn)，這不僅是行業(yè)短期止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，更是其長期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的根本所在。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步完成向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。