回顧這一年深圳樓市，政策特別多，有限購、限貸、限價、二手房評估價征稅等。這些政策中效果最好的是哪一項？受訪的3位專家和業(yè)內(nèi)人士幾乎都將這一票投給了限購，認(rèn)為限購是核心，其限制了市場上最主要的購房人群。

　　同時這一年，成交量下降，購房者觀望，有中介關(guān)鋪，開發(fā)商降價走量又使得一二手房價格倒掛，開發(fā)商投資重點也從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)……在這些趨勢中，哪些將在后市產(chǎn)生重要影響？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓提醒，對住宅市場的打壓已經(jīng)在醞釀未來寫字樓和工商鋪等商業(yè)物業(yè)市場供大于求的后果，明年深圳寫字樓供應(yīng)量甚至是年消化量的3倍以上。

　　對于逆市下何種物業(yè)最具保值性，3位受訪者分別列出了普通住宅、豪宅、綜合體物業(yè)三種完全不同的答案。而對于各個片區(qū)的偏好，前海、原關(guān)內(nèi)、龍華等成為被提及最多的區(qū)域。

　　議題1

　　2011年對樓市影響最大的政策

　　“限購卡住了最主要購房人群”

　　徐楓：從2011年的深圳樓市來看，限購的作用大于限貸的作用，但這兩者合體的作用更大，而限價的作用不如前兩者。限價的市場作用分別有短期和中期兩種，短期內(nèi)限價對開發(fā)商設(shè)置了一個價格天花板，或者是前期樓盤的售價，又或者是同質(zhì)樓盤的價格以及過去一年片區(qū)均價，一些樓盤不得不以限價以下的價格入市；而另一些樓盤項目推遲入市，或者選擇繞開“限價”政策僅針對預(yù)售樓盤的障礙，選擇現(xiàn)樓入市。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計，深圳2011年下半年應(yīng)該有100多個樓盤具備新推和加推入市的條件，但是從最后入市樓盤的數(shù)量來看，僅有60個左右的樓盤入市，另外的開發(fā)商都選擇了推遲入市。

　　從中期來看，限價的影響實質(zhì)上使得市場上的供應(yīng)小于預(yù)期，開發(fā)商推遲入市減少了市場上的有效供應(yīng)，加大了供需矛盾。現(xiàn)在有媒體爆出一些開發(fā)商的存貨量很多，進(jìn)而推測開發(fā)商庫存壓力大，但其實這些只是庫存的絕對值高，是開發(fā)商自己選擇多存貨，選擇把房子放在倉庫里，而不是因為滯銷導(dǎo)致的存貨高，所以這種絕對值高實際是沒有意義的。

　　限購的市場影響就是讓市場上那些真正具有購買力的人群，也就是有錢的人群不能買樓了。以往的房地產(chǎn)市場最主要的交易客戶就是這樣一群人，他們不斷購買新房，然后再拿到二手房市場上出售給具備購買力的自住需求買家，從中獲利的同時也使得市場的成交非常活躍。而現(xiàn)在限購政策的實施卡住了這些人的購房行為，市場剩下的大多是不具備“房票”或者是沒有購房能力的人群，而限貸政策又進(jìn)一步削弱了這些人的購房能力，這樣就使得市場的成交萎縮，進(jìn)而又使得市場觀望氣氛濃厚。

　　“部分客戶現(xiàn)在以購物為主”

　　蘇春皓：限購限價限售肯定是影響樓市最大的因素。現(xiàn)在很多客戶都持觀望態(tài)度，大多數(shù)都在等著看。而且現(xiàn)在到年底，購房者都準(zhǔn)備過年了。部分客戶并不鐘情于購房，而是以購物為主，購房其次。

　　結(jié)合港澳8號來看，由于東門最近5年內(nèi)都沒有新樓盤上市，所以政府只能參考東門外圍樓盤價格為港澳8號限價，目前政府限價均價為3.1萬元/平方米。而港澳8號也推出了不受限的商務(wù)公寓。除了限購限價限售的政策之外，樓盤的年限、功能、居住舒適度和生活配套應(yīng)該是很多人考慮的重點。

　　“各種調(diào)控政策中限購是核心”

　　宋丁：2011年深圳樓市政策的確比較多，但最核心的是限購。限貸政策只是限制了購房者的購買力，或者說是使購房者要支付更多的成本，阻止一部分以投資目的為主的需求進(jìn)入，但其實并沒有限制到購買量，比如對于二套房的買家，購房者可以選擇全款購房的方式，這個政策并不會限制他購房。而限價政策，實際在執(zhí)行當(dāng)中是力度比較弱的一個，加上執(zhí)行不到位，效果更打折扣。而限購，作為一種行政手段，執(zhí)行到位，直接限制了購房行為，深圳房地產(chǎn)市場各個階段所取得的調(diào)控效果也都是圍繞限購政策而來的，所以說在各種政策當(dāng)中，限購是核心。